1. Коммунальная квартира — это квартира, включающая несколько жилых помещений (комнат), принадлежащих двум или более пользователям и/или собственникам, не состоящим в родственных связях, на основании отдельных договоров, сделок или иных предусмотренных законодательством действий, которые совместно используют вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.
2. Освободившееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире должно быть предоставлено гражданам, проживающим в этой квартире и признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Если в квартире нет таких граждан, освободившееся помещение должно быть предоставлено гражданам, живущим в данной квартире и занимающим помещения по договору социального найма с площадью меньше установленной нормы на каждого члена семьи, с учетом права на дополнительную площадь в соответствии с законодательством.
3. При принятии решения об улучшении жилищных условий путем предоставления по договору социального найма освободившегося изолированного жилого помещения в коммунальной квартире учитываются помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей имеют самостоятельное право пользования, а также сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период, установленный законодательством города Москвы.
4. При отсутствии в квартире граждан, указанных в части 2 настоящей статьи, освободившееся помещение должно быть предоставлено другим гражданам, живущим в этой квартире, по договору найма или передано по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа.
ГАРАНТ:
См. Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности г. Москвы, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП
5. При отсутствии в квартире граждан, указанных в частях 2 и 4 настоящей статьи, другие граждане, проживающие в этой квартире, вправе обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы с предложением о ликвидации коммунальной квартиры.
Исполнительные органы государственной власти города Москвы обязаны информировать граждан о возможности ликвидации коммунальной квартиры.
ГАРАНТ:
См. Положение о порядке расселения квартир коммунального заселения при наличии свободных комнат, находящихся в собственности г. Москвы, утвержденное распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 22 ноября 1999 г. N 169
6. Граждане, желающие воспользоваться своим правом, установленным частями 2, 4 и 5 настоящей статьи, должны в течение 30 дней с момента получения информации об освобождении жилого помещения подать заявление в исполнительные органы государственной власти города Москвы.
7. При отсутствии в квартире граждан, указанных в частях 2, 4 и 5 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам в установленном законом порядке, за исключением тех, проживание которых в коммунальных квартирах не допускается законодательством.
8. Не допускается коммунальное заселение квартир путем предоставления по отдельным договорам жилых помещений в свободных квартирах.
9. Обмен свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, относящихся к жилищному фонду города, на жилые помещения, занимаемые гражданами, не допускается.
| Безвозмездное пользование жилым помещением | Статья 16. >> Общежития |
| Содержание Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы» |
Вы можете получить доступ к актуальной версии документа прямо сейчас.
Если вы используете интернет-версию системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить его по Горячей линии системы.
Верховный суд разъяснил правила использования коммунальной квартиры
Недавно Верховный суд рассмотрел один из самых важных вопросов, волнующих владельцев коммунальных квартир. Жилье с несколькими собственниками — это не только бытовые сложности, но и серьезные юридические проблемы. Такие проблемы возникли на фоне неожиданного увеличения количества коммунальных квартир в последние годы.
Причина этого явления — возможность покупки, продажи, дарения и наследования квадратных метров. С одной из таких проблем столкнулась жительница столицы, живущая в коммунальной квартире. В трехкомнатной квартире она владела двумя комнатами, а третья принадлежала другой женщине. Эта хозяйка другой комнаты имела еще одно жилье и, купив вторую комнату, так и не вселилась в нее. С первого же дня она стала сдавать эту комнату в аренду. С этого момента для хозяйки двух комнат начался коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и другим «общим имуществом».
Это значительно усложняло жизнь владелице всего, что находилось на «общей» территории. Кухня и ванная комната оставались неделимыми между собственницами коммуналки. Все, что находилось в туалете и коридоре, принадлежало постоянно проживающей хозяйке. Временные жильцы не считали нужным приобретать вешалки и кухонную утварь.
Измотанная хозяйка двух комнат обратилась в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и компенсации морального вреда. Она требовала, чтобы на вселение временных жильцов спрашивали ее разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, рассмотрев решения районных и городских судов, не согласилась с ними.
Районный суд, отказывая истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия других собственников комнат на вселение посторонних. «Общее имущество», включая ванную, кухню и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на статьи 41 и 42 Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил, что собственник имеет право «предоставлять во временное владение» свое жилое помещение другим лицам. Но, помимо прав, у него есть и обязанности. Собственник обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
По Жилищному кодексу (статья 41) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания». Это ванная комната и другие помещения. В следующей статье кодекса (статья 42) сказано, что доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. Таким образом, у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.
Закон устанавливает, что использование общего имущества должно происходить по взаимному соглашению. Если договориться не удается, вопрос решается через суд. Сдавая комнату, владелец предполагает, что жилец будет пользоваться ванной и кухней. Однако для «баланса интересов» с другим собственником по поводу использования кухни необходимо достигнуть соглашения. Если это не удается, придется обратиться в суд.
В нашем случае не было попыток договориться ни мирно, ни через суд. Поэтому действительно, без согласия соседки можно сдать комнату, но пользоваться туалетом без ее «разрешения» нельзя. Либо необходимо получить решение суда по этому вопросу.
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районными и городскими судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались без рассмотрения». Решения по делу владелицы двух комнат отменены, и дело будет пересмотрено.
Какие особенности коммунальных квартир нужно учитывать при управлении МКД?
При работе с коммунальными квартирами необходимо учитывать особенности, определяющие зону ответственности управляющей организации и владельцев комнат в коммунальной квартире.
Владельцам комнат в коммунальной квартире принадлежит два вида общего имущества
Коммунальная квартира включает жилые комнаты и места общего пользования (коридор, ванная комната, кухня и т.д.), а также общее инженерное оборудование в местах общего пользования (газовая плита на кухне, смесители на кухне и в ванной и т.д.).
В обычной квартире такое имущество является личной собственностью владельца, в то время как в коммунальной квартире это общее имущество всех владельцев комнат.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире каждого владельца комнаты пропорциональна размеру общей площади его комнаты. Собственник не может отчуждать свою долю отдельно от комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ).
Доля расходов владельцев комнат на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество данной квартиры. Закон не устанавливает порядок оплаты таких расходов, поэтому все зависит от добрососедских отношений и взаимной договоренности.
Также владельцам комнат в коммунальной квартире принадлежит общее имущество собственников в многоквартирном доме — коридоры за пределами коммунальной квартиры, лестничные площадки, лифты и другие объекты общего имущества согласно ст. 36 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества.