Можно ли не платить взносы в товариществе, если «непонятно, как их считать» или «слишком много требуют от владельцев», если «мы не являемся членами товарищества» и «не пользуемся общим имуществом»? Как защищать свои права в таких случаях?
Можно ли не платить взносы, если мы не пользуемся общим имуществом?
В любом случае взносы придется уплачивать.
1. Перечень взносов определяется законом и может быть детализирован в уставе товарищества.
В садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах устанавливаются только членские и целевые взносы (согласно ст. 14 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ). В товариществах собственников жилья взимаются обязательные платежи, вступительные и прочие взносы (см. ч. 2 ст. 151 Жилищного кодекса).
2. Размер взносов в садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах определяется на основе бюджета и финансового обоснования, утвержденных общим собранием членов (ч. 8 ст. 14 Закона № 217-ФЗ).
В товариществах собственников жилья размер взносов устанавливается решением общего собрания (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса).
Устав товарищества собственников недвижимости может содержать условия оплаты взносов. Также могут приниматься локальные акты, уточняющие порядок и размеры взносов.
Обязанность уплачивать взносы существует независимо от того, является ли человек членом товарищества. Например, Конституционный Суд РФ указал, что отказ собственника присоединиться к ТСЖ не освобождает его от расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости. В то же время товарищество не вправе предоставлять привилегии только членам ТСЖ по владению общим имуществом. Также оно не может назначать не членам дополнительные обязанности, превышающие затраты на управление и эксплуатацию недвижимости 1 .
Однако где есть обязанности, там и права: собственники обязаны уплачивать взносы, но имеют право пользоваться общим имуществом. Председатель или другие органы управления не имеют права отказать в использовании колодцев, дорог и т.д. тем, кто уплачивает взносы. Такие действия будут незаконными, и собственники могут обратиться за защитой своих прав в прокуратуру или суд.
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, что подтвердила апелляция.
Решая дело, суды ссылались на законодательство, включая Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, который устанавливает обязанность участия в содержании общего имущества на территории ТСН, независимо от наличия договора или использования земельных участков.
Высший суд указал, что для создания ТСН необходимо согласие всех собственников и наличие общей территории с необходимой инфраструктурой, согласно Жилищному кодексу.
ВС не согласился с аргументацией, что отсутствие общей границы не является препятствием для создания ТСН, пояснив это разъяснениями Минстрой в письме от 1 августа 2016 года №24192-0Д/04.
Он также напомнил о позиции Конституционного суда РФ относительно правового режима имущества общего пользования, разъяснив, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет особенности по сравнению с общим имуществом в многоквартирных домах.
В соответствии с земельным и гражданским законодательством определяются основания и процедура приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования. Поскольку большинство таких объектов относится к недвижимым вещам, их права подлежат государственной регистрации и возникают с момента этой регистрации», — сообщает Верховный Суд, цитируя Конституционный Суд.
Таким образом, государственная регистрация прав на объекты инфраструктуры, обслуживающие индивидуальные жилые дома — инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и другие, завершает юридическую составляющую, сопровождающую возникновение прав на объект недвижимости, отмечает Верховный Суд.
Закон позволяет товариществам собственников жилья выступать в роли представителей интересов собственников. В этом случае товарищество представляет необходимые правоустанавливающие документы в регистрирующий орган, что является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость.
Согласно законодательству, в собственности товарищества могут находиться как недвижимое, так и движимое имущество, созданное собственниками индивидуальных жилых домов.
«Следовательно, если товарищество собственников жилья выступает стороной сделки по созданию или приобретению объектов инфраструктуры, оно также указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования», — поясняет Верховный Суд.
Верховный Суд Российской Федерации выделил ряд ошибок, допущенных при рассмотрении данного спора. В частности, суд не установил, находятся ли смежные земельные участки ответчика в пределах территории, принадлежащей истцу, и является ли данное имущество частью общего имущества товарищества, бремя по содержанию и обслуживанию которого несло ТСН. Кроме того, суды не установили наличие элементов инфраструктуры, предназначенной для обслуживания одновременно земельных участков членов ТСН и земельных участков ответчика.
Судебные инстанции также не установили гражданско-правовое сообщество, создавшее ТСН или поручившее ему управление общим имуществом, не определили границы территории этого сообщества и не установили объективные обстоятельства, позволяющие отнести определенные земельные участки к данной территории, включая отсутствие смежных границ, зарегистрированных прав на объекты общей инфраструктуры и факт использования заявителем таких объектов.
В процессе рассмотрения дела ответчик указал на то, что коттеджный поселок «Онтарио» является условным названием, и данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не относится ни к населенному пункту, ни к садоводческому, дачному или огородническому товариществу, объединенному одной
Также не подлежало применению положение действующего на момент дела закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, поскольку этот акт регулировал отношения, связанные с управлением садоводством, огородничеством и дачным хозяйством, в то время как стороны в данном случае не занимались такой деятельностью.
Кроме того, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 19 указанного закона, который руководствовал суд, обязанность по уплате целевых взносов возлагается исключительно на членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, чем ответчица, не являясь членом ТСН, не подпадает под это требование.
Высший суд признал существенными и непреодолимыми нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций, и отменил решение с определением, направив дело на новое рассмотрение в Люберецкий городской суд Московской области.
Верховный суд пояснил условия, при которых садовод не обязан вносить платежи товариществу
В дачный сезон количество споров в судах между соседями-садоводами или между владельцами земли и товариществами собственников недвижимости традиционно увеличивается. Один из наиболее острых аспектов этих споров касается взносов.
Поэтому разъяснения Верховного суда Российской Федерации о том, кто и при каких условиях освобождается от обязанности платить взносы, могут быть полезны, если возникнут споры о взимании денежных сумм.
Наш спор начался в одном из подмосковных поселков, где функционировало ТСН — товарищество собственников недвижимости. Гражданка приобрела два участка в этом товариществе, но не стала его членом и не воспользовалась участками. Тем не менее, ТСН потребовало у нее взносы за два года владения участками. Хозяйка земли отказалась платить, и дело перешло в суд. Товарищество требовало взыскать взносы за пользование общим имуществом поселка за два года плюс проценты.
На суде представитель товарищества объяснил, что общее собрание собственников утвердило смету расходов и определило размер взносов за участки «без построек и инфраструктуры». По его мнению, отсутствие построек на участке не является основанием для освобождения от уплаты взносов. Местные суды поддержали ТСН.
Ответчица не согласилась с таким решением и обратилась в Верховный суд. Там было разъяснено, что приобретение земельного участка или дома не обязывает автоматически к уплате взносов в ТСН. Право на взыскание денег возникает только при соблюдении определенных условий, прописанных в законодательстве.
В нашем случае местные суды ссылались на действующий в то время закон «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» (ФЗ №66 от 15 апреля 1998 года). Согласно этому закону, отсутствие договора между собственником и товариществом, а также неиспользование участка не освобождают от обязанности участвовать в содержании общего имущества.
Верховный суд не согласился с таким толкованием. Он подчеркнул, что товарищества собственников могут создавать владельцы нескольких смежных домов, находящихся на участках с общей границей и сетями инженерно-технического обеспечения, согласно статье 136 Жилищного кодекса.
Эксперты «РГ» разбирают юридические аспекты дачного хозяйства в рубрике «Юрконсультация».
Верховная юстиция уточнила, что в законодательстве, а именно в законе «О государственном кадастре» (№221 от 24 июля 2007 г.), отсутствует определение общей границы земельных участков. Тем не менее такое понятие содержится в разъяснениях Министерства строительства (№24192-0Д/04 от 1 августа 2016 года).
Кроме того, Верховная юстиция напомнила о позиции Конституционного суда, касающейся данного вопроса. Согласно Конституционному суду, отсутствие единого регулирования правового статуса общего имущества в многоквартирных домах и имущества общего пользования в индивидуальных жилых домах обусловлено различиями в их обслуживании.
Итак, вывод Верховной юстиции состоит в том, что «закон не связывает приобретение прав на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на общее имущество». Порядок и основания получения прав на общее имущество закреплены в земельном и гражданском законодательстве. Регистрация прав на общие объекты обязательна, и Верховная юстиция подчеркнула необходимость государственной регистрации общих объектов, таких как инженерные сети, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, общественные автостоянки, дороги и прочее.
Товарищество собственников должно предоставить документы на общее имущество в регистрирующий орган, если хочет защищать свои интересы. В Едином государственном реестре недвижимости товарищество может быть зарегистрировано как собственник общего имущества.
Высокая юридическая инстанция особо отметила, что местные суды не нашли никаких оснований, по которым ответчицу можно было бы связать с товариществом собственников недвижимости. Следовательно, вывод Верховной юстиции заключается в том, что «включение ответчика в члены товарищества и возложение на нее обязанности по содержанию общего имущества не имеют законного основания». Спор будет пересмотрен, и решения местных судов отменены.
Когда можно не оплачивать взносы, если вы не пользуетесь общим имуществом?
Можно ли не платить взносы в товариществе, если «непонятно, как их считать» или «слишком много требуют от владельцев», если «мы не являемся членами товарищества» и «не пользуемся общим имуществом»? Как защищать свои права в таких случаях?
Можно ли не платить взносы, если мы не пользуемся общим имуществом?
В любом случае взносы придется уплачивать.
1. Перечень взносов определяется законом и может быть детализирован в уставе товарищества.
В садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах устанавливаются только членские и целевые взносы (согласно ст. 14 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ). В товариществах собственников жилья взимаются обязательные платежи, вступительные и прочие взносы (см. ч. 2 ст. 151 Жилищного кодекса).
2. Размер взносов в садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах определяется на основе бюджета и финансового обоснования, утвержденных общим собранием членов (ч. 8 ст. 14 Закона № 217-ФЗ).
В товариществах собственников жилья размер взносов устанавливается решением общего собрания (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса).
Устав товарищества собственников недвижимости может содержать условия оплаты взносов. Также могут приниматься локальные акты, уточняющие порядок и размеры взносов.
Обязанность уплачивать взносы существует независимо от того, является ли человек членом товарищества. Например, Конституционный Суд РФ указал, что отказ собственника присоединиться к ТСЖ не освобождает его от расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости. В то же время товарищество не вправе предоставлять привилегии только членам ТСЖ по владению общим имуществом. Также оно не может назначать не членам дополнительные обязанности, превышающие затраты на управление и эксплуатацию недвижимости 1 .
Однако где есть обязанности, там и права: собственники обязаны уплачивать взносы, но имеют право пользоваться общим имуществом. Председатель или другие органы управления не имеют права отказать в использовании колодцев, дорог и т.д. тем, кто уплачивает взносы. Такие действия будут незаконными, и собственники могут обратиться за защитой своих прав в прокуратуру или суд.
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, что подтвердила апелляция.
Решая дело, суды ссылались на законодательство, включая Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, который устанавливает обязанность участия в содержании общего имущества на территории ТСН, независимо от наличия договора или использования земельных участков.
Высший суд указал, что для создания ТСН необходимо согласие всех собственников и наличие общей территории с необходимой инфраструктурой, согласно Жилищному кодексу.
ВС не согласился с аргументацией, что отсутствие общей границы не является препятствием для создания ТСН, пояснив это разъяснениями Минстрой в письме от 1 августа 2016 года №24192-0Д/04.
Он также напомнил о позиции Конституционного суда РФ относительно правового режима имущества общего пользования, разъяснив, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет особенности по сравнению с общим имуществом в многоквартирных домах.
В соответствии с земельным и гражданским законодательством определяются основания и процедура приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования. Поскольку большинство таких объектов относится к недвижимым вещам, их права подлежат государственной регистрации и возникают с момента этой регистрации», — сообщает Верховный Суд, цитируя Конституционный Суд.
Таким образом, государственная регистрация прав на объекты инфраструктуры, обслуживающие индивидуальные жилые дома — инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и другие, завершает юридическую составляющую, сопровождающую возникновение прав на объект недвижимости, отмечает Верховный Суд.
Закон позволяет товариществам собственников жилья выступать в роли представителей интересов собственников. В этом случае товарищество представляет необходимые правоустанавливающие документы в регистрирующий орган, что является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость.
Согласно законодательству, в собственности товарищества могут находиться как недвижимое, так и движимое имущество, созданное собственниками индивидуальных жилых домов.
«Следовательно, если товарищество собственников жилья выступает стороной сделки по созданию или приобретению объектов инфраструктуры, оно также указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования», — поясняет Верховный Суд.
Верховный Суд Российской Федерации выделил ряд ошибок, допущенных при рассмотрении данного спора. В частности, суд не установил, находятся ли смежные земельные участки ответчика в пределах территории, принадлежащей истцу, и является ли данное имущество частью общего имущества товарищества, бремя по содержанию и обслуживанию которого несло ТСН. Кроме того, суды не установили наличие элементов инфраструктуры, предназначенной для обслуживания одновременно земельных участков членов ТСН и земельных участков ответчика.
Судебные инстанции также не установили гражданско-правовое сообщество, создавшее ТСН или поручившее ему управление общим имуществом, не определили границы территории этого сообщества и не установили объективные обстоятельства, позволяющие отнести определенные земельные участки к данной территории, включая отсутствие смежных границ, зарегистрированных прав на объекты общей инфраструктуры и факт использования заявителем таких объектов.
В процессе рассмотрения дела ответчик указал на то, что коттеджный поселок «Онтарио» является условным названием, и данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не относится ни к населенному пункту, ни к садоводческому, дачному или огородническому товариществу, объединенному одной
Также не подлежало применению положение действующего на момент дела закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, поскольку этот акт регулировал отношения, связанные с управлением садоводством, огородничеством и дачным хозяйством, в то время как стороны в данном случае не занимались такой деятельностью.
Кроме того, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 19 указанного закона, который руководствовал суд, обязанность по уплате целевых взносов возлагается исключительно на членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, чем ответчица, не являясь членом ТСН, не подпадает под это требование.
Высший суд признал существенными и непреодолимыми нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций, и отменил решение с определением, направив дело на новое рассмотрение в Люберецкий городской суд Московской области.
Верховный суд пояснил условия, при которых садовод не обязан вносить платежи товариществу
В дачный сезон количество споров в судах между соседями-садоводами или между владельцами земли и товариществами собственников недвижимости традиционно увеличивается. Один из наиболее острых аспектов этих споров касается взносов.
Поэтому разъяснения Верховного суда Российской Федерации о том, кто и при каких условиях освобождается от обязанности платить взносы, могут быть полезны, если возникнут споры о взимании денежных сумм.
Наш спор начался в одном из подмосковных поселков, где функционировало ТСН — товарищество собственников недвижимости. Гражданка приобрела два участка в этом товариществе, но не стала его членом и не воспользовалась участками. Тем не менее, ТСН потребовало у нее взносы за два года владения участками. Хозяйка земли отказалась платить, и дело перешло в суд. Товарищество требовало взыскать взносы за пользование общим имуществом поселка за два года плюс проценты.
На суде представитель товарищества объяснил, что общее собрание собственников утвердило смету расходов и определило размер взносов за участки «без построек и инфраструктуры». По его мнению, отсутствие построек на участке не является основанием для освобождения от уплаты взносов. Местные суды поддержали ТСН.
Ответчица не согласилась с таким решением и обратилась в Верховный суд. Там было разъяснено, что приобретение земельного участка или дома не обязывает автоматически к уплате взносов в ТСН. Право на взыскание денег возникает только при соблюдении определенных условий, прописанных в законодательстве.
В нашем случае местные суды ссылались на действующий в то время закон «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» (ФЗ №66 от 15 апреля 1998 года). Согласно этому закону, отсутствие договора между собственником и товариществом, а также неиспользование участка не освобождают от обязанности участвовать в содержании общего имущества.
Верховный суд не согласился с таким толкованием. Он подчеркнул, что товарищества собственников могут создавать владельцы нескольких смежных домов, находящихся на участках с общей границей и сетями инженерно-технического обеспечения, согласно статье 136 Жилищного кодекса.
Эксперты «РГ» разбирают юридические аспекты дачного хозяйства в рубрике «Юрконсультация».
Верховная юстиция уточнила, что в законодательстве, а именно в законе «О государственном кадастре» (№221 от 24 июля 2007 г.), отсутствует определение общей границы земельных участков. Тем не менее такое понятие содержится в разъяснениях Министерства строительства (№24192-0Д/04 от 1 августа 2016 года).
Кроме того, Верховная юстиция напомнила о позиции Конституционного суда, касающейся данного вопроса. Согласно Конституционному суду, отсутствие единого регулирования правового статуса общего имущества в многоквартирных домах и имущества общего пользования в индивидуальных жилых домах обусловлено различиями в их обслуживании.
Итак, вывод Верховной юстиции состоит в том, что «закон не связывает приобретение прав на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на общее имущество». Порядок и основания получения прав на общее имущество закреплены в земельном и гражданском законодательстве. Регистрация прав на общие объекты обязательна, и Верховная юстиция подчеркнула необходимость государственной регистрации общих объектов, таких как инженерные сети, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, общественные автостоянки, дороги и прочее.
Товарищество собственников должно предоставить документы на общее имущество в регистрирующий орган, если хочет защищать свои интересы. В Едином государственном реестре недвижимости товарищество может быть зарегистрировано как собственник общего имущества.
Высокая юридическая инстанция особо отметила, что местные суды не нашли никаких оснований, по которым ответчицу можно было бы связать с товариществом собственников недвижимости. Следовательно, вывод Верховной юстиции заключается в том, что «включение ответчика в члены товарищества и возложение на нее обязанности по содержанию общего имущества не имеют законного основания». Спор будет пересмотрен, и решения местных судов отменены.