Передача в субаренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Сборник ключевых документов по запросу Передача в субаренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Земля:
• 15 и более лет
• Административное обследование объектов земельных отношений
• Акт выбора земельного участка
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Амортизация земельных участков
• Показать все
• Земля:
• 15 и более лет
• Административное обследование объектов земельных отношений
• Акт выбора земельного участка
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Амортизация земельных участков
• Показать все
• Муниципальная собственность:
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
• Аренда муниципального недвижимого имущества
• Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
• Выкуп земельного участка из аренды
• Показать все

Судебная практика

Верховный Арбитражный Суд РФ отметил, что для

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«О некоторых аспектах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Важно, чтобы суды учитывали, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут передавать их в субаренду при условии, что субарендатор будет использовать лишь согласованную сторонами часть арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, должны применяться правовые позиции, изложенные в абзацах втором — пятом данного пункта.

Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». 6. Государственное или муниципальное предприятие, арендующее земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия может сдавать данный земельный участок или его часть в субаренду либо передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру, если концессионное соглашение предусматривает использование данного земельного участка или его части для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного имущества, передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению, либо для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Энциклопедия решений. Субаренда (июнь 2024)

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Закон не предъявляет требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, оно может быть различным. Однако, в большинстве случаев, такое согласие дается в письменной форме.

На практике большинство договоров аренды содержат условия о субаренде:

— в некоторых договорах арендодатель прямо запрещает арендатору сдавать имущество в субаренду;

— в других договорах арендатору предоставляется такая возможность, но с определенными условиями (например, в договоре может быть указано, что арендатор должен согласовать кандидатуру субарендатора с арендодателем, условия субаренды, получить письменное согласие арендодателя на субаренду). Такое согласование может быть выражено, например, в виде завизированного арендодателем письма-просьбы о разрешении сдачи имущества в субаренду — виза может выглядеть, например, как «Не возражаю» или «Согласовано» (см., например, постановления Двадцатого ААС от 20.12.2011 N 20АП-3616/11, ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2001 N А05-7996/00-329/6, ФАС Центрального округа от 24.04.2000 N А14-2610-98/96/7). Также письменное согласие может быть представлено визой, проставленной непосредственно на договоре субаренды (см. постановление Девятого ААС от 19.06.2008 N 09АП-6512/2008);

— в третьих случаях арендодатель разрешает арендатору заключать договоры субаренды без каких-либо условий. Такое условие договора аренды само по себе является письменным согласием арендодателя на передачу имущества в субаренду (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2008 N Ф09-4191/08-С6).

Согласно общим правилам предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренным ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N

Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, даже если срок основного договора аренды установлен. Это же правило действует и в случае заключения договора субаренды на определенный срок, когда срок основного договора аренды не установлен. Данные выводы основаны на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным по сравнению с конкретным сроком договора (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение АС Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). Поэтому срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды, и при прекращении основного договора аренды договор субаренды также прекратится.

Положение ст. 607 ГК РФ, определяющее виды имущества, которое может быть передано в аренду, в связи со ст. 606 ГК РФ, допускающей возможность передачи объекта аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить договор аренды, предметом которого будет не вещь в целом, а её отдельная часть. Если в аренду передается часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такая часть участка должна пройти процедуру кадастрового учета. Арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе передавать их в субаренду, при условии, что субарендатор будет использовать только согласованную сторонами часть участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Внимание

Арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и использование имуществом, чем имеет сам. Наличие договора субаренды не отменяет и не изменяет обязанности арендатора по основному договору аренды с арендодателем.

В случае досрочного прекращения договора аренды, договор субаренды также должен быть прекращен. Если основной договор аренды признан недействительным, недействительным будет и договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Субаренда земельного участка: важные аспекты

Автор: Дмитрий Сергеевич Томко (адвокат) На чтение: 5 мин Просмотров: 121 Опубликовано: 18.03.2019 Обновлено: 05.12.2022

Земельный участок является объектом недвижимости, как квартира или офис, поэтому его также можно сдавать во временное пользование. Субаренда не запрещена законом, но при заключении сделки важно учитывать владельца земли и другие факторы. Профессиональные юристы объясняют, какие законы регламентируют вопросы субаренды в Москве, на что могут рассчитывать арендаторы и как заключить договор.

Что такое субаренда

Порядок субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. 165 ГК РФ (если объект принадлежит физическому лицу) и статьей 22-1 Земельного кодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем государственным органам). Право распоряжаться землей принадлежит только её собственнику, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.

Арендатор обладает своими правами, и договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования имущества.

Подобная ситуация складывается и с субарендой: по мере увеличения площади земель, находящихся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если объяснять это простым языком, следует понимать, что субаренда – это сделка, при которой право пользования участком платно или безвозмездно передается субарендатору. Поднаем земли может происходить по разным причинам, часто потому, что арендатор не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или её часть.

Несмотря на определенную свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в пользование другим лицам без разрешения собственника, хотя и из этого правила есть исключения.

Различия между арендой и субарендой

Поднаем земли – это законная процедура, но для её осуществления необходимо собрать нужные документы, и лучше всего это сделают специалисты. Если вы решите сделать это самостоятельно, помните, что субаренда имеет отличия от классических арендных отношений:

Оставьте заявку на консультацию юриста:

• по количеству вовлеченных сторон, так как поднаем должен учитывать интересы трех сторон.
• субарендатор обязан выполнять как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
• земля не может использоваться по собственному усмотрению, субарендатор обязан действовать строго в рамках подписанного договора.
• пользоваться имуществом можно только в течение ограниченного временного периода.
• цену аренды устанавливает арендатор.

Перейти Порядок проведения аудиторской проверки

При заключении субарендного договора земельный участок уже не становится предметом сделки, поскольку права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать недвижимость в рамках нового договора, но на условиях, установленных арендатором. Этот процесс требует тщательной подготовки и сбора необходимого пакета документов.

Особенности сделки субаренды

Часто договоры субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в государственной собственности, по закону может сдаваться на время. Собственником в этом случае является государственный орган, а порядок проведения сделки регламентируется статьей 22 Земельного кодекса России. Если земля принадлежит физическому лицу, вступают в силу положения п. 2 ст. 165 ГК. Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, что создает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Каждый участник сделки имеет как обязанности, так и права:

• арендатор обязан использовать землю строго по назначению, что оговаривается в договоре.
• арендатор имеет право на платной или безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
• субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
• арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения в случае использования земли не по назначению и нарушения других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физического лица, особых сложностей при сдаче её в поднаем не возникает, чего нельзя сказать о земле, находящейся в государственной собственности. Любые операции с муниципальной собственностью возможны после проведения тендера (таков закон о конкуренции). Государственный орган устанавливает минимальную цену аренды/субаренды, а победителем становится тот, кто предложит наивысшую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Перейти Как ветерану боевых действий получить земельный участок

Как правильно оформить договор субаренды земли

Для того чтобы избежать возможных проблем, необходимо знать, как правильно оформить поднаем. Образец договора может в этом помочь, но лучше обратиться к специалистам, которые знают все нюансы процесса. Важно правильно заполнить все пункты документа:

• наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физического лица, название государственного органа, предприятия или организации).
• доказательства законности сделки, либо подтверждение наличия договора найма.
• предмет договора с описанием технических характеристик, местоположение участка, его площадь и наличие капитальных построек.
• ответственность сторон, их законные права и обязанности.
• стоимость аренды, варианты и сроки оплаты.
• меры ответственности за нарушение основных положений договора.
• срок действия договора.
• подписи сторон.

Документ заключается на ограниченный срок, учитывая положения основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований основного договора аренды, поэтому в документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.

Преимущества субаренды земельного участка — комментарии адвокатов

Когда арендодателю выгодна субаренда и как правильно заключать договор? Ответы на эти вопросы можно получить у наших адвокатов. Задайте вопрос с помощью формы ниже.

Что такое субаренда

Субаренда земельного участка — это передача уже арендованной земли во временное пользование арендатором субарендатору за плату. То есть, лицо сначала арендует участок, а затем передает его другому субъекту. При этом, арендодателем является владелец земельного участка, арендатором — тот, кто арендовал землю у собственника и он же становится субарендодателем, а субарендатором — лицо, которое получило участок во временное пользование от субарендодателя.

Доводилось ли вам брать земельный участок в субаренду?

Доводилось ли вам брать земельный участок в субаренду?

Субарендные отношения регулируются земельным и гражданским законодательством. В частности, возможность передачи арендованного имущества во временное пользование другому лицу указана в статье 615 ГК РФ. При составлении субарендного соглашения необходимо следовать правилам главы 34 ГК РФ.

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Перед заключением субарендного соглашения советуем проконсультироваться с нашими юристами. Специалист ознакомится с текстом документа, выявит его сильные и слабые стороны и определит, возможна ли такая сделка с правовой точки зрения. Также юрист поможет составить документ так, чтобы учесть все нюансы, которые могут существенно повлиять на продуктивность правоотношений.

Типовой образец

Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма обязательна, если договор заключается сроком на один год и более, а также если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.

При подготовке соглашения рекомендуется опираться на типовой договор субаренды земельного участка, который условно делится на несколько разделов: шапка, основная и заключительная часть.

название документа, его номер (при необходимости);

дата и место заключения сделки;

Какие условия о земельном участке включить в договор субаренды

Договор субаренды земли оформляется согласно общим правилам аренды (гл. 34 ГК РФ) и договорной работы (гл. 28 ГК РФ). Включаются также нормы о правильном заключении договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). При подготовке договора убедитесь, что объект субаренды описан точно. Несогласованность условий по предмету влечет незаключенность договора субаренды земельного участка. В этом разделе укажите:

1. Характер объекта (земельный участок).
2. Тип земель (например, сельскохозяйственного назначения).
3. Кадастровый номер участка.
4. Адрес участка.
5. Общую площадь.
6. Наличие на участке зданий и сооружений.
7. Документ, дающий арендатору право распоряжаться этим имуществом. Укажите реквизиты и срок действия основного договора аренды. Учтите, что срок субаренды не может превышать срок аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
8. Собственника (арендодатель) участка.
9. Документ, подтверждающий право собственности.
10. Срок субаренды земельного участка.

Для договора субаренды земельного участка соблюдение письменной формы обязательно. Необходим единый документ. Заключение через обмен письмами не допускается (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение формы влечет недействительность сделки. Также обратите внимание на срок субаренды. Если он превышает 11 месяцев, договор нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор субаренды земельного участка считается незаключенным и не будет иметь правовых последствий. В некоторых случаях требуется регистрировать договор и на срок менее 11 месяцев.