Для жителей квартир вопрос ремонта всегда является своевременным. Будь то капитальный или текущий.
Капитальный ремонт — это выполнение объемных строительно-монтажных работ, направленных на полное устранение повреждений изнашиваемых элементов общего имущества здания с целью улучшения его функционального характера. Такой ремонт обычно проводится каждые 20-30 лет. Это масштабные проекты, такие как замена кровли, реконструкция фасада, обновление технических коммуникаций, укрепление фундамента и другие изменения, продлевающие срок службы объекта.
Текущий ремонт предполагает локальное устранение мелких повреждений и неисправностей. Прежде всего, он заключается в планомерном и своевременном выполнении работ и необходим для того, чтобы конструкция не изнашивалась.
Кроме того, за ремонт многоквартирных домов теперь отвечают управляющая компания и собственники жилья, а в Пермском крае разработана целая программа капитального ремонта.
Изначально она была создана в 2014 году. Она была утверждена без учета технического состояния домов и, как выяснилось, имела значительный «перекос» в графике работ.
Это было исправлено в конце 2023 года. В настоящее время в региональную программу капитального ремонта включено около 12,6 тыс. квартир, из которых более 8 тыс. составляют фонд капитального ремонта по заказу краевых учреждений и более 4 тыс. на специальных счетах.
В Пермском крае при формировании актуализированной региональной программы капитального ремонта учитывались различные основные критерии.
Главное — это комплексное обследование почти 8000 квартир, находящихся в ведении краевых учреждений, и мониторинг технического состояния квартир, находящихся на специальных счетах. Это позволило определить фактическое состояние объектов и перечень необходимых задач.
Разные элементы здания имеют неодинаковый срок службы. Например, фундамент более долговечен, чем крыша. В некоторых домах, участвовавших в предыдущей региональной программе, ремонт фундамента проходил быстрее, чем ремонт крыши. В новой программе все эти моменты учтены и сбалансированы», — говорит Артем Балахнин, министр жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.
Важно отметить, что программа предусматривает, что средства, поступающие в «Общий фонд», должны расходоваться за счет средств местных организаций, ремонтирующих дома, с учетом «территориальной привязки». Средства, собранные жителями на капитальный ремонт в Краснокамске, не могут быть направлены на ремонт домов в Перми или Чайковском.
Еще одно новшество — экономическая целесообразность. Цели капитального ремонта не должны быть завышены и обеспечены ежегодными взносами, как это было в предыдущих программах капитального ремонта.
В период с 2024 по 2026 год в рамках проектов типа 2 мм будет отремонтировано в общей сложности около 1 мм домов. Каждые три года предполагается проводить от 1,2 до 1,5 тысяч работ на 600-700 домах.
Самый распространенный вопрос, который задают жители Пермского края, связан со сроками задержки капитального ремонта. Однако при необходимости они могут быть сдвинуты в обратную сторону. Для этого необходимо направить в министерство заявление о подтверждении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и приложить следующие документы
Да, собираемость взносов — очень важное условие. В некоторых случаях собираемость может быть снижена до 50 %, если жильцы сами разрабатывают планы ремонта.
Если дом находится на специальном счете, нельзя забывать — если необходимы достаточные средства и в этом районе должны быть свободные средства для «котла», то есть кредит из средств, собранных в Кангле, нет, можно направить оплату за выполненные работы в Красновишалку.
Старые дома.
Если дом старый, следует проверить, не относится ли он к историческим памятникам. Если выяснилось, что жилище может быть восстановлено, разрешается реконструкция несущих стен. Для этого необходимо выполнить следующие действия
Если требуется замена дублирующего остекления или установка кондиционера, работы согласовываются с Комитетом по строительству и КГИОП.
Цены и сроки
Сколько стоит хороший ремонт для одно-, двух- или трехкомнатной квартиры? На август 2018 года действуют следующие цены на строительные работы
Однокомнатную квартиру можно переоборудовать за 250 000 рублей. Каждый ремонт длится не менее 3-6 месяцев.
Многоквартирный дом как собственность
Многоквартирный дом имеет особый правовой статус. Это связано с тем, что он представляет собой нежилое помещение с квартирами, принадлежащими частным владельцам, и общим коммунальным имуществом, таким как стены и конструкции, подъезды и технические помещения, крыши и полы, механические системы и многое другое. Примерный перечень прав на общее имущество в многоквартирном доме можно найти в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в Постановлении Правительства РФ. 491 «Положение о содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Российское законодательство устанавливает конкретные механизмы эксплуатации и управления этим имуществом. Они предполагают, что собственники несут ответственность за содержание своих помещений, а также общего имущества. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, а решения принимаются путем народного голосования. Для содержания многоквартирного дома собственники могут создать ТСЖ, жилищный клуб и заключить договоры с управляющими компаниями.
Собственники заинтересованы в том, чтобы общее имущество содержалось в технически исправном, эстетичном и безопасном состоянии. Во-первых, потому что они здесь живут, а во-вторых, потому что от состояния общего имущества напрямую зависит стоимость их собственности. Понятно, что квартиры в хорошо сохранившихся домах с исправными коммуникациями, чистыми подъездами и красивыми дворами стоят дороже.
Капитальный ремонт МФБ: состояние, процесс и финансирование
Капитальный ремонт — это процесс замены или восстановления общего имущества многоквартирного дома. (Режим проведения капитального ремонта МКД определен Федеральным, Жилищным и Градостроительным кодексами РФ, а требования к организации и качеству — Правилами и нормами строительства, ГОСТ и СНиП).
Федеральная программа по ремонту квартир стартовала в 2014 году. С тех пор необходимость в ней была очевидна. Огромное количество зданий, построенных в советское время, находилось в пригодных для проживания областях. Целью проекта было отремонтировать все многоквартирные дома в Российской Федерации, чтобы обеспечить соответствие единому стандарту комфорта, энергоэффективности и безопасности.
Важным элементом проекта стала региональная программа ремонта. Она включает в себя перечень всех многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте, список запланированных работ и график их выполнения. Программа капитального ремонта утверждается высшим исполнительным органом власти субъекта РФ на определенный срок для ремонта всех квартир в регионе.
Необходимым условием для проведения капитального ремонта МФБ является наличие достаточного капитала. Это критически важные средства, и собственникам сложно приумножить их за короткий срок. Поэтому средства накапливаются со временем на специальном счете или счете местного оператора, который создает фонд капитального ремонта. Размер взносов определяется Генеральной Ассамблеей. Минимальный размер взносов определяется субъектами Российской Федерации. Сбор и расходование средств на капитальный ремонт МФБ контролируется государственными органами.
Решения о капитальном ремонте МФБ
Основанием для проведения капитального ремонта МФБ является решение общего собрания собственников. Исключения перечислены в ст. 189 ст. 6 Жилищно-строительного кодекса РФ — это чрезвычайные ситуации, аварии и когда собственник МКД не принимал такого решения, когда средства на капитальный ремонт накапливались по поручению регионального органа. В таких случаях данное решение принимается региональными властями.
Предложение о необходимости принятия решения о капитальном ремонте МФБ направляется обслуживающими организациями (например, ТСЖ, жилищными кооперативами, УК). Это делается не менее чем за шесть месяцев до начала года, на который запланирован ремонт. Вместе с предложением собственнику предоставляется список необходимых работ, стоимость, процессы, которые необходимо выполнить, и источники финансирования ремонта МКД.
У собственников многоквартирного дома есть три месяца, чтобы рассмотреть предложение и принять решение на общем собрании.
Организация капитального ремонта многоквартирных домов
Заказчиком капитального ремонта многоквартирного дома выступает физическое или юридическое лицо, уполномоченное собственником. Заказчик вправе выбрать подрядчика, заключить с ним договор, установить обязательство по выполнению конкретных ремонтных работ и контролировать их выполнение.
Заказчиком может выступать местное учреждение или уполномоченная им организация. Если средства собираются на специальном счете, заказчиком выступает собственник (председатель совета квартиры) или юридическое лицо — ТСЖ, жилищный кооператив, физическое лицо, уполномоченное УК.
Выбор подрядной организации — самый важный момент при организации капитального ремонта МКД. От него зависит, во-первых, качество ремонта, а иногда и сам факт его проведения. Подрядчик выбирается в ходе тендера, при этом учитывается квалификация, опыт и предлагаемая стоимость работ. При этом важно, чтобы указанное количество соответствовало объекту и требуемому качеству.
Документация МФБС по капитальному ремонту:
Перечень задач, связанных с ремонтом многоквартирных домов
Многоквартирные дома являются конструктивно и технически сложными сооружениями. Перечень работ, необходимых для проведения капитального ремонта, обширен, поэтому в данной статье указаны только основные группы.
Каждая группа объединяет ряд работ, необходимых для восстановления и модернизации многоквартирных домов. Полный перечень составляется для каждого МКД в рамках, указанных в статье 1 настоящего Положения. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Контроль и приемка работ при проведении капитального ремонта многоквартирных домов
По окончании работ подрядчик информирует об этом заказчика (региональный орган власти или представителя собственника). Они, в свою очередь, формируют комиссию и назначают дату приема работ.
Члены комиссии тщательно и последовательно принимают результаты проверки, выходя на объект и проверяя все работы по списку. Скрытые работы предварительно принимаются во время ремонта, а при окончательной приемке проверяется акт скрытых работ. В то же время комиссия имеет право проверить скрытые работы еще раз. Например, это может быть неполный проем в раме или стык между крышами.
Если при приемке обнаружены дефекты, подрядчик обязан их устранить и повторно пройти процедуру. Акт приема передачи интеграционных работ подписывается после устранения всех замечаний. Подписанный акт является основанием для оплаты подрядчиком выполненного проекта. Следует добавить, что итоговая сумма варьируется как в большую, так и в меньшую сторону.
Гарантийные обязательства подрядчика после капитального ремонта многоквартирных домов
С момента подписи на акте приема-передачи выполненных работ начинается гарантийный срок. 5 лет и более. Дефекты и недостатки, обнаруженные и допущенные подрядчиком в этот период, подлежат обязательному устранению.
Для этого владелец или его представитель должен письменно зафиксировать наличие этих дефектов и идентифицировать их с помощью фото- и видеоматериалов. Эта документация должна быть передана подрядчику или в Региональный фонд.
Сознательные подрядчики заинтересованы в том, чтобы капитальный ремонт МФБ проводился качественно. Помимо того, что это влияет на его репутацию, а значит, и на объем заказов, дефекты устраняют за свой счет.