Если у вас есть жилье, в котором вы пока не планируете жить и не хотите продавать, лучший вариант – сдача его в аренду. Это решение имеет множество плюсов:
- во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных услуг за сдаваемую квартиру. Лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете либо увеличить плату за проживание на сумму коммунальных услуг, либо договориться с арендаторами, чтобы они самостоятельно оплачивали коммуналку. В последнем случае проверяйте ежемесячно квитанции об оплате, чтобы избежать неожиданного вызова в суд из-за просроченных платежей. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего проживания.
- во-вторых, у вас появится дополнительный источник дохода.
- в-третьих, квартира будет под присмотром. Постоянное проживание людей снизит вероятность ограбления и поможет предотвратить многие аварийные ситуации (разрыв водопровода, проблемы с канализацией и т.д.). Это особенно важно, если вы не можете оперативно приехать в квартиру при необходимости.
Таким образом, плюсы очевидны. Решение сдавать квартиру принято. Теперь важно сделать это так, чтобы потом не возникли проблемы с выселением квартирантов. Но предугадать, как сложится ситуация на практике, довольно сложно. Часто бывает, что на первый взгляд приличные и ответственные люди оказываются неплатежеспособными.
Даже если арендная плата поступает регулярно, может возникнуть необходимость избавиться от квартирантов. Например, они могут оказаться дебоширами, доставляющими неудобства соседям, которые начнут жаловаться вам и в правоохранительные органы. Или же жильцы могут оказаться тихими наркоманами, чье проживание в вашей квартире вы никак не ожидали.
Кроме того, есть риск стать жертвой аферы. Нередко квартиру сдают внешне приличному человеку без заключения договора и проверки документов.
А потом оказывается, что жилец – аферист. Он, заплатив за месяц вперед, сам пересдал квартиру третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В таком случае вопрос о выселении квартирантов становится весьма сложным, так как жертвами мошенничества становятся обе стороны: вы и новые жильцы.
Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались для вас проблемой. Что делать? Ответ зависит от того, подписывали ли вы договор найма или нет.
Рассмотрим подробнее оба варианта выселения (без договора и с ним):
Выселение квартирантов, живущих без договора найма
Несмотря на распространенное мнение, договор аренды жилья, хотя и защищает права собственника и гарантирует сохранность имущества (не забудьте приложить акт передачи имущества по договору найма), часто становится документом, усложняющим процесс выселения нежелательных квартирантов. Почему? Потому что без него они не квартиранты вовсе, а скорее, гости, задержавшиеся в вашей квартире. Попросить гостей уйти проще, чем выселять тех, кто находится здесь на законных основаниях.
Как же выселить квартирантов без договора и кто может в этом помочь? Это довольно просто. Но не стоит приходить в квартиру, когда там никого нет, и менять замки. Вас могут обвинить в краже. Приходите, когда квартиранты дома, и возьмите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и удостоверение личности. Это должен делать собственник квартиры.
Оказавшись в квартире, где живут нежелательные жильцы, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии посторонних лиц, которых вы хотите выселить. Поскольку они находятся здесь без юридических оснований, полиция поможет вам выставить «гостей», или же они уйдут сами, как только вы объясните цель вашего визита и намерения.
Без договора легче решить и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются вашими гостями. Для их выселения достаточно вашего желания и, если потребуется, небольшого содействия полиции.
Договор найма — гарантия или препятствие?
При наличии договора найма вы должны действовать согласно законам РФ. Документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, и выселить их можно только через суд.
Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, так как закон защищает права собственника. Но вам придется доказать, что квартиранты нарушают обязательства по договору.
Чтобы избежать проблем с выселением квартирантов, которые не платят, ведите специальную ведомость. Ежемесячно фиксируйте суммы, полученные от квартирантов за проживание, указывайте дату платежа и ставьте подписи сторон (вашу и квартиранта). Так по ведомости будет сразу видна ситуация.
Единственный минус судебного разбирательства в том, что квартиранты будут жить в вашей квартире, пока идет процесс. Выселить их можно будет только после получения решения суда, что может занять не меньше месяца.
Успех зависит от того, насколько правильно составлено исковое заявление. Поэтому лучше сразу обратиться к адвокату, который поможет составить заявление и подскажет, какие документы и справки подготовить для ускорения судебного процесса.
Если вас беспокоят квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Рано или поздно каждому собственнику приходится расставаться с жильцами, и этот процесс может пройти мирно, если обе стороны не имеют претензий. В этом случае вы просто принимаете квартиру по инструкции, описанной ниже. Однако возможен и другой вариант – проблемное выселение. Если этот страшный сон стал реальностью и вы с ним столкнулись, не отчаивайтесь, вы не одиноки! Давайте разберемся!
Довольно часто причиной выселения арендаторов становится не их финансовая несостоятельность, а агрессивное поведение или вредные привычки. Если вы хотите узнать, как выселить арендаторов соседей, совет один – жалуйтесь! Сначала звоните владельцам квартиры и настаивайте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от неприятного соседства.
Если владельцы квартиры игнорируют ваши просьбы, а временные жильцы продолжают доставлять вам неприятности, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только накопится более трех заявлений, участковый будет обязан принять меры. Вероятнее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим нарушение правил проживания, придется заплатить штраф.
Кстати, если вас волнует, как выселить арендаторов из коммунальной квартиры, действуйте по аналогии. Только зарегистрированные заявления в полицию, подтверждающие ваши страдания от неудобного соседства, помогут вам добиться положительного результата.
Что нужно знать
Выселение арендаторов может быть сложным и длительным процессом, которого лучше избегать. Чтобы минимизировать риск, соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверяйте документы, удостоверяющие личность потенциальных арендаторов, и попросите предоставить вам их копии или хотя бы запишите данные;
- убедитесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять временную регистрацию на своей жилплощади – это усложнит процесс выселения при необходимости;
- если вы сдаете квартиру семьям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы избежать нарушения их прав при выселении.
Следование этим простым правилам поможет вам избежать неприятных последствий при сдаче жилья. Но если все же возникнет необходимость выселить арендаторов, не отчаивайтесь. Действуйте спокойно и строго в рамках закона, чтобы не оказаться обвиняемыми в суде.
Пусть сдаваемая внаем квартира станет источником дохода без негативных эмоций!
Как правильно выселить жильцов из квартиры? Советы риелтора!
Мирный сценарий. Приемка квартиры
Вот настал день выезда! Составьте акт приема-передачи, в котором отразите: показания счетчиков, состояние квартиры (чистота, поломки). Проверьте все коммуникации и бытовую технику (запустите стиральную машину на полоскание, включите плиту, кондиционер, телевизор и т.д.). Разберите диван, откройте шкафы. Произведите взаиморасчеты по квартплате, счетчикам, испорченному имуществу, генеральной уборке (если квартира грязная). Верните обеспечительный платеж нанимателю (если за ним нет задолженности). У вас должен остаться акт приемки-передачи квартиры, который можно скачать на нашем сайте (см. ссылку в конце статьи).
Проблемное выселение. Рекомендации
Главная ошибка собственника – это открытый скандал! Постарайтесь решать все вопросы мирно, ведите переговоры, ни в коем случае не говорите, что хотите выселить квартирантов из-за поломки стула или личной неприязни.
Поводом к расторжению договора и выселению жильцов могут стать нарушенные условия договора: завели животное, живет не заявленный состав съемщиков, задерживают оплату, сдали квартиру в субаренду. Все зависит от условий договора. Вы также можете попросить жильцов съехать, если вы или ваши родственники планируете проживать в этой квартире или собираетесь её продать.
А точнее его наличие, определит порядок ваших действий.
Если договор действует, его срок не истек, а условия были нарушены, собственник, как правило, определяет дату выселения путем переговоров с жильцом. Это лучший вариант.
Если договор истек или вовсе не был заключен, и мирно решить вопрос не удается, вы можете привлечь участкового. Но это крайние меры.
В нашей стране собственник может выселить жильца, обратившись в суд. Любой юрист предложит такой единственно законный вариант. Порядок действий следующий: отправляете письменную претензию – подаете заявление в суд – с договором и прочими доказательствами приходите на разбирательство – отдаете приставам решение суда.
На практике некоторые собственники проявляют инициативу и воздействуют на жильцов путем отключения электричества, смены личинок замков, перекрытия канализации и воды и т.д. Этот метод хоть и действенный, но подпадает под ст. 19.1. КоАП РФ и влечет за собой предупреждение или административный штраф от 100 до 300 рублей. Именно из-за низкого штрафа многие собственники считают этот метод крайне действенным. Согласитесь, ни один жилец не сможет жить без электричества или воды. Гарантия выселения 100%.
Что делать, если не платят?
Если жилец задерживает оплату более месяца, есть такая практика: собственник сообщает нанимателю о намерении заменить личинку замка, если тот не заплатит до определенного числа. В 90% случаев деньги находятся. В остальных 10% приходится переходить к переговорам о дате выселения.
Портрет идеального собственника
Идеальный арендодатель постоянно следит за состоянием своей квартиры во время аренды. Ежемесячно он лично посещает квартиру или отправляет доверенное лицо. Во время осмотра он дает жильцам советы по эксплуатации, проверяет показания счетчиков, получает оплату за аренду, воду и электроэнергию, и уходит через пять-десять минут после начала визита. Он всегда вежлив, не надоедает частыми звонками, заранее предупреждает о визите, минимизирует общение с жильцами, не доставляет неудобств. У такого владельца арендаторы находятся под контролем и понимают, что он серьезно относится к своему имуществу и процессу аренды.
Вот оно – преимущество тех, кто сдаёт квартиру под чутким руководством эксперта, по сравнению с теми, кто самостоятельно ищет жильцов!
У вас есть дополнительная поддержка. Если у вас возникло недопонимание с жильцом, он чем-то недоволен или вы им недовольны – звоните нам, и мы решим проблему, дадим советы и даже приедем на место. Мы консультируем наших клиентов на протяжении всего периода проживания арендаторов, а договоры и акты можно скачать на сайте в разделе КЛИЕНТАМ.