Жильцы квартир уже давно платят за содержание своего жилья — уборку, вывоз мусора, ремонт, благоустройство и т.д. Чем больше жилая площадь, тем больше приходится платить в этой графе. Однако до сих пор этот принцип часто не применялся к СНТ, ТСН и другим домовым образованиям. Например, каждый землевладелец подавал один голос — даже если таких участков было много. Поправки в Гражданский кодекс устранили этот пробел, и количество голосов у собственника пропорционально размеру его доли в соответствующем домовладении.
Что грозит за порчу имущества
Новые положения также предусматривают ответственность домовладельцев, умышленно причинивших ущерб коммунальному имуществу (размещение мусоропроводов, поджог кнопок лифта, нарисованных на стенах подъезда). Если что-то со временем приходит в негодность, собственники должны оплачивать ремонт сообща. Размер платежа каждого участника рассчитывается в зависимости от площади жилья.
Константин Крокин, председатель Московской жилищной ассоциации, пояснил, что в реальности серьезных изменений не произошло, поскольку ответственность за причинение вреда по Гражданскому кодексу существовала всегда.
— Правила, вступившие в силу с 1 октября, — это уточнение в области права общей собственности, поскольку они касались только Жилищного кодекса, отметил эксперт. — Отсюда не вытекало, что виновник несет ответственность за повреждение общего имущества, но и необходимости в специальном законе не было — для ответственности ссылались на общую часть Гражданского кодекса. В результате в новых положениях появились ТСН, ТСЖ и СНТ. Это все виды собственников недвижимости. Ответственность за порчу имущества многоквартирного дома просто повторяет общие положения о возмещении ущерба.
Константин Крохин — президент Московской жилищной ассоциации, является членом Отраслевого комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
За что еще должны платить собственники
Константин Крохин добавил, что, согласно закону о жилищном строительстве, управляющая организация отвечает за содержание общего имущества в многоквартирных домах. Если управляющая организация содержит имущество ненадлежащим образом, Кодексом об управленческих правонарушениях предусмотрены штрафы — например, что-то испортили, отломали дверь, отвалилось стекло или плитка. Размер штрафа варьируется от 40 000 рублей для ТСЖ до максимальных 50 000 рублей для коммерческих управляющих компаний.
— В этом плане ничего не изменилось, — пояснил эксперт. — И раньше правление, выявившее виновника, могло подать иск в суд, а если сумма ущерба была особенно велика и деяние носило умышленный характер, то и в полицию. Дело в том, что сами правила не столь однозначны. Если члены совета располагают информацией о виновнике, то в правилах четко прописано, что они освобождаются от штрафов. В случае вандализма управляющий орган не всегда может сразу устранить недостаток, поэтому при проверке, если обнаруживается, что что-то не работает, сразу налагается штраф. Ничего не меняется, потому что законодатель просто воспроизвел существующие правила. Даже если виновник найден, это не освобождает совет от обязанности компенсировать все за свой счет, чтобы его не оштрафовали. Взыскать компенсацию с госоргана можно, как и раньше, в судебном и досудебном порядке.
Сергей Сохранов, руководитель общественной организации «Управление ЖКХ», подтвердил «Газете Конгресса», что новые правила просто «связывают закон», чтобы не возникало разночтений в трактовке ссылок на разные кодексы.
— Обычно, когда суды рассматривают, как должны разрешаться споры и как должны финансироваться работы по содержанию этих помещений, они применяют части закона. То есть, если речь идет о квартирах, они ссылаются на Жилищный кодекс, СНТ — на Закон о земле и т.д. Здесь, по сути, законы связаны между собой, чтобы избежать двойных толкований и различий в практике применения закона.
Как можно распорядиться общим имуществом
Другая глава закона разрешает выделять часть общего имущества. Но только если она пригодна для самостоятельного использования, и если все собственники согласны на это.
— Здесь речь идет, например, о комнатах в здании. Предположим, они были приобретены в общую совместную собственность, но не являются ни для кого персональными. Такой участок может быть сдан в аренду другому лицу по решению общего собрания, и прибыль от этой аренды также распределяется по долевому принципу. Коммунальные услуги, строительство и дороги.
В законе также указано, что если владелец собрания предлагает провести дополнительные мероприятия, но его не поддерживают не менее двух третей от общего числа участников, то такие расходы должны быть возложены на него. В то же время можно собрать группу заинтересованных собственников и разделить с ними расходы.
— Вся эта ситуация никак не влияет на оплату и получение коммунальных услуг. Потому что на самом деле ничего не меняется.
Три шага УО , чтобы виновный возместил ущерб общему имуществу
22 июня эксперт Ассоциации R1 Сусана Киракосян организовала онлайн-семинар на тему «Как разрешить конфликты по содержанию и использованию общего имущества». Участники семинара проанализировали, какие действия должен предпринять управляющий домом, чтобы ущерб был возмещен тем, кто его причинил, а не управляющей компанией.
Виды конфликтов, связанных с общим имуществом
Первый вид споров связан с содержанием общего имущества и тем, как этот раздел регулирует споры. Сусана Киракосян рассказала, как распределяется бремя доказывания вины в спорах о причинении вреда общему имуществу и как складывается судебная практика.
Участники онлайн-семинара узнали, как можно предотвратить ответственность ОСЭ за правонарушения, не совершенные им, и как выявить реальных виновников. Мы обсудили, как наладить конструктивные переговоры с собственниками имущества на этапе определения ущерба, причиненного имуществу.
Второй вопрос связан с разногласиями по поводу использования общего имущества. Мы проанализировали возможность того, что ОВО придется устранить нарушение. Смотрите видео ниже для получения дополнительной информации.
Предположим, квартиру владельца затопило или дерево упало на машину рядом с его домом. Первым делом он обращается в полицию, а затем приглашает вас приехать и начать доказывать, что вы несете ответственность. Вам необходимо выяснить, действительно ли вы несете ответственность за причиненный материальный ущерб.
Нам рассказывают, какие действия должны предпринять управляющие домами, чтобы ущерб, нанесенный общему имуществу, был возмещен виновником. Разъяснения Сусаны Киракосян помогают нормализовать споры на досудебной стадии и вывести собственников на настоящих виновников.
Шаг 1. Получаем информацию и фиксируем вред
Ущерб, нанесенный общему имуществу, фиксируется в акте о причинении ущерба.
Не отказывайте собственнику или третьим лицам в создании такого акта. Обращайтесь напрямую. Не дожидаясь вашей помощи, пострадавший имеет право самостоятельно составить акт, найти свидетелей, разобраться с правоохранительными службами или обратиться в суд.
Если вы вовремя обратитесь в полицию, то сможете определить точное время происшествия и оценить обстановку на участке. Вы сможете определить потенциальных виновников и поднять вопросы третьих лиц. При составлении такого акта Сусана Киракосян рекомендует обратить внимание на некоторые моменты. Убедитесь, что эти моменты учтены в форме вашего акта.
Внимание личное или общее имущество было повреждено. Так вы сразу определите зону ответственности.
Укажите, поступило ли заявление от владельца или от других лиц.
Сообщите, какой ущерб был нанесен и при каких условиях.
Если ущерб был нанесен в помещении и кто виноват в случившемся, напишите, кто имеет доступ к имуществу. Сусана Киракосян отметила, что на практике этот пункт может быть опущен, особенно если УО известно о наличии вины в произошедшем. Однако это не отменяет ответственности. Собственник может обратиться в суд, провести экспертизу и доказать халатность УО.
Законодательный акт подписывается пострадавшим лицом и представителем УО или АД. В случае потопа, пожара или чрезвычайной ситуации, причиной которой могла стать ошибка УО или подрядчика, вызовите их для составления Акта. В течение трех рабочих дней передайте второй экземпляр Акта пострадавшему собственнику (п. 34 ПП РФ № 416).
Составление Акта — это первый шаг к переговорам. Этот документ составляется своевременно и в надлежащем виде и решает ряд вопросов. Владелец обращается непосредственно к АЭ и не полагается на третьих лиц в вопросе устранения ущерба. А если и прибегает, то УО является первой и создает данные, полученные при участии своих представителей и представителей собственника. Таким образом, управляющий орган демонстрирует свое соучастие и помощь пострадавшему.
Даже если дерево упало на муниципальную территорию, вы должны показать, что готовы помочь: устранить нарушение и помочь выявить виновных.
В результате отчета УО приходит к выводу, что ему необходимо обратиться к нарушителю, соседу сверху, IACS и подрядчику. Вместе с жертвой он составляет общий план действий.
Больше оттенков проекта действий и примеров из судебной практики можно почерпнуть из видеозаписи.
Шаг 2. Собираем доказательства вины третьего лица
После создания действия собираются доказательства, подтверждающие факт надлежащего исполнения обязательств со стороны ИД или ТСЖ. Доказательства соответствия результатов работы требованиям законодательства и договора.
В случае затопления управляющему органу помогает ответ компании Iasta, в котором говорится, что в день затопления не было превышения нормативного давления и водостока в тепловой сети, подведенной к зданию. Не было и массового форсирования.
Шаг 3. Решаем с виновным вопрос возмещения вреда
Статистика, приведенная Сусанной Киракосян, свидетельствует о тенденции к координации сторон при разрешении споров о содержании общего имущества. При этом речь идет о делах, которые уже поступили в суд. В статистике не отражены данные о предварительных решениях.
В общем постановлении Верховного Суда РФ от 22. 06. 2021 г.18 Верховный Суд РФ установил правила вынесения предварительных постановлений по спорам. Предварительное решение сторон является дополнительной гарантией защиты прав граждан, индивидуальных предпринимателей и организаций.
Это не только официальное представление ответчика, но и переговоры, посредничество, поиск помощи у финансовых посредников и государственных органов.
В завершение онлайн-семинара Сусана Киракосян рассказала о том, какие переговорные техники могут использовать органы управления для мирного урегулирования споров. Видеоролик прилагается под статьей.
Интересен вопрос о предварительных решениях по спорам и переговорах между сторонами. Мы выступаем за устранение конфликтов, связанных с жильем и совместными дружескими действиями. Мы хотели бы поговорить об этом подробнее. Интересно ли вам читать подобные статьи? Напишите, пожалуйста, в комментариях.