Необычное, но очень захватывающее объяснение дал Верховный суд Российской Федерации, когда изучал подробности спора между гражданкой и городскими чиновниками о неприватизированной квартире, которую гражданка хотела получить в наследство.
Обычно запрещено продавать, дарить или завещать такое жилье, как правило, все знают об этом. Однако жизненные ситуации могут быть настолько разнообразными, что невозможно уместить все нюансы в простую формулу. Иногда бывают случаи, когда можно говорить о наследстве неприватизированной квартиры. Об этом сообщил портал Право ru.
История началась с того, что у женщины умерла ее дочь, и после этого осталась квартира. Однако свидетельство о праве на наследство ей не выдали, в связи с тем, что она не успела завершить процесс приватизации. Женщина подала заявление несколько лет назад, но тогда ей отказали без объяснения причин. Наследница обратилась в суд с иском к чиновникам департамента городского имущества.
Три местных суда высказались по-разному по этому поводу. В результате дело пришлось разбирать Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ*.
История с приватизацией началась несколько лет назад, когда гражданка обратилась в департамент жилищной политики и жилищного фонда города с желанием приватизировать свою однокомнатную квартиру. Однако она забыла приложить к заявлению договор социального найма, и ей было отказано. Тем не менее, она не получила уведомление о своем отказе. Через пять лет она скончалась.
После этого ее мать обратилась к нотариусу с просьбой о принятии наследства. Однако нотариус отказался выдать ей свидетельство, поскольку не было никаких доказательств того, что квартира принадлежала ее дочери. В ответ на это наследница подала иск в суд против департамента имущества. Стоит отметить, что год спустя после обращения ее дочери о приватизации, два департамента — жилищной политики и жилищного фонда — были объединены в городе. Наследница просила включить квартиру в наследство и признать ее собственностью.
В разделе «Юрконсультация» эксперты «РГ» анализируют юридические вопросы, связанные с операциями по жилой недвижимости.
Судебное разбирательство дошло до Верховного суда, где представитель жилищного департамента заявил, что в прошлом году, когда умершая гражданка просила о приватизации, действовали два постановления городского правительства, которые предусматривали разные формы заявлений. Первое постановление относилось к подготовке документов для последующей приватизации, второе — к передаче квартиры в личную собственность. Чиновник утверждал, что гражданка только просила подготовить документы для приватизации, и никаких упоминаний о передаче в личную собственность не было. Кроме того, чиновник указал на то, что гражданка в течение пяти лет не проявляла интереса к своему заявлению. Она не предпринимала никаких действий, и такое бездействие никоим образом не могло привести к приватизации. По словам чиновника, подача заявления недостаточна, так как требуется также подписание нескольких документов.
— Представитель Верховного суда уточнил, нужно было ли департаменту дать ей письменный ответ? Да, они обязаны были уведомить, но чиновник так и не смог ответить, почему этого не произошло. В итоге Верховный суд принял решение об отмене отказов апелляции и кассации наследнице, и передал дело в горсуд для повторного рассмотрения с учетом объяснений.
Определение Верховного суда РФ N 5-КГ21-144-К2.
Как получить наследство по договору социального найма квартиры?
Расскажите, как можно наследовать квартиру, которая находится в социальном найме? Я прописана в квартире отца и, хотя я там не проживаю, я оплачиваю коммунальные услуги. В квартире живет престарелый отец с другой женщиной. Каковы шансы этой женщины получить долю в квартире, если отец умрет? Они не состоят в браке, и она также не прописана в квартире.
Если, в случае смерти отца, текущая ситуация сохранится, то вероятность того, что женщина, проживающая с вашим отцом, останется в квартире, невелика. Однако, ситуация может измениться, если отец приватизирует квартиру или зарегистрирует женщину на этой площади.
Почему невозможно унаследовать неприватизированную квартиру
Такая квартира принадлежит муниципалитету, а не конкретному человеку. В наследство можно передать вещи и другое имущество, включая имущественные права и обязанности. Однако, нельзя передать то, что неразрывно связано с личностью умершего. И право проживания по договору социального найма является одним из таких прав. У нанимателя нет других прав на неприватизированную квартиру, поэтому передать ее в наследство невозможно.
Существует только один случай, когда неприватизированная квартира может быть учтена в наследство: если гражданин собрал все необходимые документы, подал заявление на приватизацию, но умер до того, как с ним был заключен договор.
Еженедельная рассылка о квартирах и домах
Советы по покупке, ремонту и аренде жилья — в вашей электронной почте каждые две недели. Бесплатно
Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности
Кто получит квартиру по договору социального найма после смерти нанимателя
Человек, который заключил договор социального найма с городской администрацией, — социальный наниматель, имеет право владеть и пользоваться жилым помещением постоянно. Другими словами, пока отец жив и не нарушает условия договора социального найма, никто не может выселить его из этой квартиры.
Если в настоящее время в квартире зарегистрированы только вы и ваш отец, в случае его кончины у вас будет возможность обратиться в муниципалитет с запросом о переоформлении договора социального найма на вас. После этого вы сможете проживать там как наниматель или приватизировать квартиру на своё имя.
Если бы ваш отец жил и был прописан в одиночку, то в случае его смерти договор был бы прекращён и муниципалитет имел бы право заселить в квартиру других людей.
Для прописки посторонних лиц необходимо согласие всех проживающих
Ваш отец, в качестве нанимателя квартиры, может привести в неё своих членов семьи — супругу, детей и родителей, если они проживают вместе с ним. Для этого он должен получить письменное согласие от всех членов своей семьи.
Дополнительно, арендодатель имеет возможность разместить других граждан, если они живут с ним в качестве членов семьи и ведут общее хозяйство. Последнее означает, что люди проживают вместе, совместно пользуются, владеют и распоряжаются имуществом, за исключением недвижимости и прочих ценностей. Кроме того, они используют это имущество в интересах всех членов семьи. В таком случае, помимо согласия остальных членов семьи, также требуется согласие арендодателя.
Арендодатель имеет право отклонить такую возможность, если в результате площадь квартиры на одного члена семьи будет меньше установленной нормы.
То есть, если отец хочет привести свою гражданскую супругу в квартиру, то ему необходимо получить ваше и согласие муниципалитета. При этом общая площадь квартиры на каждого проживающего не должна быть меньше установленной нормы. Например, в Санкт-Петербурге норма составляет 9 м² для отдельных квартир и 15 м² для коммунальных. В Москве эти цифры соответственно равны 10 м² и 15 м²..
Без вашего согласия прописка будет незаконной и не даст прав на квартиру
Если такое вселение произойдет без вашего согласия, то оно будет считаться незаконным, и гражданская жена не получит никаких прав на квартиру.
Суды при аналогичных делах придерживаются такой же позиции.
Например, есть случай, когда супруги проживали в квартире по договору социального найма в Кемерове. И муж, без согласия жены, прописал туда своего знакомого, а затем умер.
Вдова подала иск в суд, и суд признал мужчину лишившимся права пользования муниципальной квартирой. Женщина и друг умершего мужа не имели родственных отношений, не состояли в браке, поэтому не было оснований оставить право проживания за посторонним мужчиной.
Женщина, которая сейчас живет с отцом, после его смерти может обратиться в суд, чтобы официально подтвердить свой статус гражданской жены и на этом основании потребовать ее регистрации в квартире. Однако суды обычно отказывают в таких требованиях.
Если вы приватизируете квартиру вместе с отцом
В этом случае вашему отцу принадлежит половина, которой он может распоряжаться самостоятельно. А вам принадлежит вторая половина.
Если отец женится, его супруга получит право наследовать его долю квартиры вместе с вами. То есть каждая из вас, в случае отсутствия других наследников, сможет претендовать на половину от его доли, то есть на 1/4 квартиры. Супруге не будет выделена доля совместно нажитого имущества, так как оно не является частью приватизированной квартиры. Помимо этого, у вас также будет своя половина квартиры. В результате, вы получите 3/4 квартиры, а жена отца — 1/4.
Если отец составит завещание, супруга сможет получить все его доли полностью. При этом, даже необязательно оформлять официальный брак. Отец может завещать свою долю кому угодно: сожительнице, соседу или вообще незнакомому человеку.
Наследование неприватизированной квартиры: в чем подвох?
Да, у порядка наследования приватизированной и неприватизированной квартиры будет существенное различие. Отличие заключается, в частности, в том, что приватизированное жилье принадлежит в собственность наследодателя, в то время как неприватизированное представляет собой собственность государства, муниципалитета, ведомства или иного наймодателя. Именно в этом вопросе заключается основная проблема — унаследовать такую квартиру невозможно.
Почему? И кто становится владельцем квартиры после смерти владельца? В итоге семья может быть выселена? Правовед.RU проведет анализ ситуации и расскажет об этом нашим читателям.
Что произойдет с жильем?
Однако что будет, если на момент смерти арендатора не была осуществлена процедура приватизации? Действительно ли невозможно сохранить квартиру и она будет отобрана?
Не волнуйтесь! Все не так уж и плохо. Неприватизированная квартира, после смерти квартиросъемщика, сохраняет свой статус социального найма. Никто не имеет права выселить остальных жильцов. Кроме того, согласно второму абзацу пункта два статьи 672 Гражданского кодекса, если наниматель умирает или покидает жилую площадь, договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в этом жилом помещении.
Собственно говоря, закон дает возможность жильцам выбрать нового нанимателя после ухода предыдущего. Кто именно будет выбран, решается другими членами семьи. Главное требование — чтобы новый наниматель был полностью дееспособным (подпункт 2 статьи 82 Жилищного кодекса). Если хотят, договор социального найма может быть заключен с каждым из них. Важно отметить, что это не имеет большого значения — все остальные жильцы обладают равными правами с нанимателем (статья 69 Жилищного кодекса). Это распространяется также на право приватизации — каждый член семьи имеет право на равную долю в случае приватизации, даже если на момент смерти нанимателя он не являлся его наследником.
Как изменить собственность на квартиру после ухода ее владельца-нанимателя?
Итак, мы уже разобрались: если приватизация не была проведена, то квартира не включается в наследственную массу. Это значит, что одному из оставшихся в живых членов семьи, живущих в неприватизированной квартире, нужно переоформить договор социального найма. Это делается достаточно просто.
Так, новому съемщику, который получил согласие остальных жильцов, нужно обратиться в уполномоченный орган наймодателя. Обычно наймодателем выступает муниципалитет, поэтому необходимо обратиться в местную администрацию (департамент городского имущества, жилищный комитет или другой ответственный орган). Перед обращением уточните необходимый пакет документов. Обычно для переоформления договора требуются:
- заявление в установленной муниципалитетом форме (пример заявления для города Санкт-Петербурга);
- паспорт заявителя;
- Сделка по получению социального жилья;
- Документ, подтверждающий смерть предыдущего нанимателя;
- При необходимости — нотариально заверенное согласие других взрослых жильцов.
Документы можно представить лично, через ближайший МФЦ или региональный портал Госуслуг. Рассмотрение заявления обычно занимает не более 25-30 дней в зависимости от муниципалитета и местных правил. Обычно нет оснований для отказа. После рассмотрения заявителю выдается дополнительное соглашение к договору социального найма, по которому он становится новым нанимателем.
Получив такое соглашение, жильцы могут начать процесс приватизации. В результате каждый из них может получить равную долю в праве собственности на теперь уже приватизированную квартиру. Наследниками умершего нанимателя они не обязательно должны быть.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру?
Завещание неприватизированного жилья невозможно. Согласно статье №1112 Гражданского кодекса РФ, договор социального найма считается прекращенным после смерти жильца, и ни его родственники, ни иждивенцы не имеют прав на жилье. Однако, если жилье было бесплатно приватизировано владельцем, получившим его по социальному найму, дело изменяется.
После процедуры смены собственника и регистрации в Росреестре, квартиру можно включить в наследственную массу, согласно общим положениям Гражданского кодекса РФ.
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
Муниципалитет или государство являются владельцами неприватизированной квартиры. Независимо от того, сколько лет человек прожил в этой квартире, права собственности принадлежат вышеупомянутым органам, с которыми был заключен договор социального найма на неопределенный срок. Родственники не имеют никакого права наследовать недвижимость, в которой проживал умерший, ни по закону, ни по завещанию, просто потому, что это не является его собственностью.
Собственники неприватизированных квартир могут ли принимать участие в собраниях собственников?
Жилищный кодекс устанавливает, что в общем собрании имеют право участвовать и голосовать только собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме или их представители.
Жители неприватизированных квартир и комнат проживают по договорам социального найма в жилых помещениях, принадлежащих муниципалитету или государству. На общем собрании, представители уполномоченных органов выступают от имени собственника (государства или муниципалитета).
Если нанимателям будет разрешено представлять собственника на общем собрании, например, с помощью доверенности, они получат возможность участвовать и голосовать по вопросам повестки дня.
Уважаемые читатели! Присоединяйтесь к нашей группе Вконтакте!
Или подпишитесь на наш телеграм-канал, чтобы всегда быть в курсе новостей ЖКХ.
Что подразумевается под муниципальным жильем
Не каждый человек может позволить себе покупку недвижимости, однако есть возможность получить муниципальное жилье от государства. Какие права имеют жильцы и можно ли продать такую квартиру? Разберемся в законах и особенностях, чтобы у вас не осталось вопросов.
- Муниципальная собственность
- Особенности жизни в муниципальной квартире
- Права проживающих в муниципальной квартире
- Сколько стоит стать собственником
- Подводные камни приватизированной квартиры
В чем отличие муниципального жилья от съемной квартиры или собственной — это первый вопрос, который приходит в голову
Особенности жизни в муниципальной квартире
Для получения такой жилплощади необходимо заключить договор социального найма жилья. Этот договор действует без ограничения срока и может быть расторгнут в случае, если помещение признается аварийным и непригодным для проживания.
Власти также имеют право лишить вас права пользования таким жильем и выселить вас. Это возможно, если вы используете квартиру не по назначению, например, сдаете ее под маникюрный салон, а не проживаете в ней.
Или если вы причиняете ущерб имуществу, например, разводите плесень, тараканов или делаете дыры в полу. Задолженность за коммунальные услуги также может послужить основанием для выселения жильцов.
Удобным способом сбережения денег является онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Вам предлагается открыть онлайн-копилку с доходностью до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Права проживающих в муниципальной квартире
Мой дом – моя крепость, поэтому я буду поступать так, как я хочу.
Допустим, что вы подписали документы и заселились. В соответствии с законом, вам необходимо бережно относиться к имуществу, своевременно оплачивать аренду и коммунальные услуги.
Проживание в такой квартире практически не отличается от проживания в собственном жилье: вы имеете возможность делать ремонт и перепланировку, прописывать своих членов семьи, заводить домашних животных, сдавать квартиру в аренду или обменять ее на другую.
Муниципалитет обязан проводить капитальный ремонт дома и следить за состоянием лестниц, подвалов, чердаков, коридоров и другими общедомовыми объектами.
Так как вы не являетесь собственником, вам не нужно платить государству налог на недвижимость. Однако есть и один недостаток: вы не можете продать эту квартиру. Зато у вас есть возможность приватизировать ее и стать собственником.
Процесс приватизации представляет собой безвозмездную передачу жилплощади гражданам, проживающим по договору социального найма, от муниципалитета. Можно сказать, что это подарок от государства.
Ещё по этой теме
Для чего нужно приватизировать квартиру
Приватизация жилья, принадлежащего муниципалитету
Итак, вы проживаете в квартире, у вас есть договор социального найма и вы решили приватизировать свою жилплощадь. Существуют некоторые требования, которым должны соответствовать желающие осуществить приватизацию:
- быть гражданином России;
- иметь прописку в квартире по договору социального найма;
- не использовать прежнее право на приватизацию;
- получить согласие собственника недвижимости (муниципалитета);
- если кто-то из членов семьи не желает принять участие в данной процедуре — требуется его или ее письменный отказ (в противном случае, жилье будет передано в собственность и этому человеку).
У несовершеннолетних жильцов ситуация отличается. Ваши дети, которые прописаны в данной квартире, также получат долю собственности. Однако, по достижении ими 18 лет, все обнулится, и они снова получат право на приватизацию.
Собирать необходимые документы и подавать заявление в МФЦ можно сразу после подписания договора социального найма, но только если вы не являетесь сиротой. Люди этой группы вначале должны прожить в муниципальной квартире не менее 5 лет.
Сколько стоит стать собственником
Формально, процесс бесплатный, однако на практике вам придется понести некоторые расходы. Общая сумма будет зависеть от наличия у вас соответствующих документов на момент приватизации.
Например, если у вас уже все необходимые бумаги, и вы подаете заявление через государственные услуги, вам придется заплатить 1400 рублей только за государственную пошлину.
Подготовьтесь заранее с вопросами о документах, чтобы сэкономить на процессе приватизации в МФЦ. Обработка запроса обычно занимает около 46 рабочих дней. После подачи заявления и предоставления документов о праве собственности может пройти приблизительно два месяца.
Когда вы становитесь владельцем этих квадратных метров, вы имеете право распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, если ваша семья увеличилась, вы можете решить приобрести более просторную квартиру, продав приватизированную.
Совкомбанк предоставляет доступ к квартирам на первичном и вторичном рынках для семей с детьми с государственной поддержкой.
Как продать муниципальную квартиру
Вы становитесь полноправным владельцем квартиры после получения выписки из Подводные скалы приватизированной квартиры
Проверьте все документы, чтобы продажа квартиры не стала неприятной ситуацией.
При оприходовании городской квартиры заключается договор о передаче жилой площади тем людям, которые прописаны там. Это означает, что если вы живете в квартире с родителями, детьми и прочими родственниками, все они автоматически включаются в договор и становятся собственниками.
Однако, как уже было сказано, приватизация является добровольным делом и от нее можно отказаться.
Допустим, вы решили приватизировать квартиру, в которой живете с дядей. Но он не хочет участвовать в этом, так как собирается уехать жить в другую страну.
Дядя написал письменный отказ и получил «вечную прописку» в квартире. Теперь жилье стало вашим. Через год вы приняли решение продать квартиру, но ваш родственник не написал отказ от нее, поскольку у него, скажем, не было времени.
Возникают проблемы. Если ваш дядя внезапно решит вернуться домой, новые владельцы не смогут выселить его оттуда даже принудительно.
Данная ситуация фактически является одной из форм обременения прав на недвижимость. Оно не регистрируется в Росреестре и не отображается в выписке из ЕГРН. Чтобы узнать о всех ранее прописанных жильцах в квартире, покупатель может обратиться к выписке из домовой книги, лучше всего – к архивному документу.
В итоге, возможно продать зарегистрированную муниципальную квартиру. Заключение сделки купли-продажи возможно даже в день получения документа о праве собственности.
Однако, чтобы продажа не затягивалась и избежать многочисленных нервов, заранее позаботьтесь о всех необходимых документах и получите отказ от недвижимости от остальных жильцов.
Все указанные цены являются актуальными на момент публикации данной статьи.