Доля в общем имуществе выделяется пропорционально жилой площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Современное законодательство выделяет две основные формы общей собственности – долевую и совместную, как утверждено в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что недвижимость может быть общей с долевыми долями, где каждый собственник имеет определенные права на свою долю, или общей совместной, где выделение доли не требуется.
Право на долю в общей собственности предоставляется собственнику жилого помещения в многоквартирном доме на основании статьи 289 Гражданского кодекса РФ. Размер этой доли напрямую зависит от площади его квартиры, как предусмотрено в статье 37 часть 1 Жилищного кодекса РФ. Это правило применимо как к жилым, так и к нежилым строениям.
Если вам нужна консультация профессионала, обратитесь к нашим специалистам по жилищным вопросам.
Возникли вопросы по жилищному праву?
Юрист по жилищным вопросам с более чем 25-летним опытом поможет вам разобраться во всех тонкостях.
Размер доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома
Доля в общей собственности на общее имущество, определенная выше, выделяется каждому владельцу помещения пропорционально жилой площади его квартиры. Расчетная формула показывает, что общая сумма долей в доме составляет 1 единицу (или 100%, если рассматривать в процентном соотношении).
Из анализа статьи 48 часть 3 Жилищного кодекса РФ следует, что эти 100% включают как общую площад
- Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, необходимо получить согласие от всех собственников в многоквартирной постройке при их изменении. Если подобные изменения проводятся одним из участников, другие дольщики имеют право обратиться в суд для урегулирования вопроса о правильном расчете размера каждой доли.
- После того как решение суда об изменении размеров долей получит юридическую силу, требуется регистрация новых прав собственников в государственных органах.
Доля общего имущества и право собственности
Право общей долевой собственности – это концепция, которая часто становится источником конфликтов между собственниками многоквартирных домов. Она определяется как возможность нескольких лиц владеть общим имуществом в определенных долях.
Существует объективное и субъективное понимание права общей долевой собственности. В первом случае речь идет о нормах, регулирующих совместное владение имуществом, а во втором – о возможности владеть и пользоваться им вместе с другими собственниками.
Право общей долевой собственности может возникать по различным юридическим фактам.
Практика показывает, что право чаще всего возникает после заключения гражданско-правовой сделки, например, купли-продажи.
Доля в праве общей собственности на общедомовом имуществе аналогична праву на жилую квартиру. Если право собственности переходит к новому владельцу, то и его права на управление имуществом соответствуют правам предыдущего владельца.
Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме
Регистрация долевой собственности регулируется статьей 23 Федерального закона №122-ФЗ. Эта норма определяет процедуру регистрации прав на недвижимость, включая многоквартирные дома.
Для успешной регистрации необходимо предоставить полный пакет документации:
- Заявление о государственной регистрации права долевой собственности, подаваемое лично каждым собственником или их представителем.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Документация, устанавливающая размеры долей и содержащая сведения о собственниках и помещениях в доме.
- Технический паспорт объекта или кадастровый план при регистрации земельного участка.
Также требуется предоставление документов, подтверждающих право собственности на общедомовое имущество, таких как акт о передаче земли в общую собственность, акт ввода в эксплуатацию после реконструкции, договоры купли-продажи долевых сооружений и иные документы о изменении долей.
Для регистрации права на долевую собственность необходим полный пакет документов. В случае отсутствия каких-либо документов, регистрация может быть отклонена.
Ограничение на отчуждение или выдел долей в общедомовом имуществе
Процесс отчуждения или выдела долей в общедомовом имуществе регулируется статьей 37 Жилищного кодекса РФ. После установления долей в праве общей долевой собственности применяются законодательные запреты. В частности, согласно этой статье, запрещается отчуждение доли.
Согласно статье 290 пункт 2 Гражданского кодекса РФ, доля в собственности не может быть предметом отдельных гражданско-правовых сделок. Следовательно, это означает, что доля в общедомовом имуществе не может быть передана отдельно от основной недвижимости. Кроме того, собственники долевого строения не имеют права на выполнение действий, ведущих к выделу этой доли без полноценных прав собственности на квартиру.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество является достаточно сложной процедурой, требующей от участников высокой юридической компетенции. В связи с этим для регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые смогут корректно подготовить всю необходимую документацию.
Как определить долю в квартире
Сделки с жилой недвижимостью могут привести к возникновению долевой собственности. Рассмотрим, как производится расчет доли в квартире, ее стоимости и налогов.
Методика расчета доли в квартире
Для правильного расчета необходимо определить основные параметры жилья.
Важно учитывать, что общая площадь включает как жилые, так и нежилые помещения, относящиеся к общей собственности и не выделяемые отдельно каждому человеку (например, кухня или санузел). Процесс расчета доли в квартире по общей площади проводится следующим образом:
- Измеряем общую площадь жилья в квадратных метрах на основании технической документации или данных Росреестра.
- Этот показатель делится на количество собственников, удостоверенных документально.
Полезно: как узнать о регистрации недвижимости в Росреестре
Давайте рассчитаем, что такое 1/10 доля в квартире.
Берем все квадратные метры и делим их на 10, таким образом, каждый совладелец получает свою часть.
Например, если площадь 52 квадратных метра, то 52 / 10 = 5,2 м² — это доля каждого, если собственников 10 и их доли равны.
Формула для расчета доли в квартире
- Определяем общую площадь, размеры жилых и нежилых пространств, количество собственников.
- Устанавливаем соотношение общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
- Из расчета обеих зон определяем долю каждого собственника.
Онлайн-калькулятор для расчета доли в квартире
Как рассчитать долю в квартире в дробях
Обычно доли собственников считаются равными (см. статью 245 Гражданского кодекса РФ).
Сами собственники могут установить другое распределение, особ
Как подсчитать долю от общей площади квартиры, мы уже выяснили. Теперь обратим внимание на процесс определения ее стоимости в денежном эквиваленте.
Если жилье продаётся всеми собственниками вместе, логично разделить полученную выручку пропорционально доле каждого из них.
Например, если вы продаете объект за 4 миллиона рублей, и ваша доля составляет 1/4, то вам полагается 1 миллион рублей.
Однако на практике такая сумма реализуется только при продаже всего жилья. В других случаях его стоимость оценивается меньше.
Покупатели часто предпочитают покупать отдельную комнату в общежитии или коммуналке. Они могут приобрести только часть жилья, если им нужна официальная прописка, но нет необходимости в проживании. В таких случаях покупатель выбирает наиболее доступный вариант.
Здесь действует закон спроса и предложения: продавец может завысить цену, чтобы получить больше выгоды от сделки, но покупатель старается снизить эту цену. Иногда реальная стоимость оказывается вдвое ниже первоначально заявленной цены.
Как рассчитать налог на долю в квартире
В Налоговом кодексе (статьи 19, 217 и 217.2) определены правила минимального срока владения недвижимостью. После этого срока с дохода от продажи не взимается НДФЛ.
Обычно этот срок составляет 3 года, если жилье получено в наследство или подарено. Исключения — приватизация и договоры о пожизненном содержании, но они редки.
Еще один срок — 5 лет, который применяется в остальных случаях, например, при покупке жилья в ипотеку.
Если срок владения составил менее 3 или 5 лет соответственно, налог рассчитывается по ставке 13%.
КонсультантПлюс поможет разобраться с налоговыми вопросами по доле в квартире!
На сайте представлены актуальные правила, пошаговые инструкции для расчета, бланки и образцы налоговых деклараций. Все материалы подготовлены экспертами-практиками — можно полностью доверять.
Также важно упомянуть об имущественном вычете, который позволяет снизить налоговую базу, даже если срок владения недвижимостью был небольшим.
- Часть до 1 000 000 рублей, пропорциональная вашей доле в квартире, при продаже всего жилья;
- 1 000 000 рублей, если продается только часть по отдельному договору.
Также можно уменьшить доход на общую сумму документально подтвержденных расходов на покупку или строительство жилья (чеки, расписки и другие документы).
Для расчета налога доход от продажи части жилья определяется исходя из цены по договору купли-продажи и вашей доли в праве собственности (если продается весь объект) (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Петров приобрел жилье за 2 500 000 рублей и находилось полностью в его собственности.
После его смерти в 2020 году 1/2 права собственности на жилье перешло к его дочери.
Полученные по наследству доходы были освобождены от налогообложения (п. 18 ст. 217 НК РФ).
В 2022 году недвижимость была продана за 3 000 000 рублей.
Доход дочери от продажи составил 1 500 000 рублей (3 000 000 × 1/2).
Этот доход уменьшается на часть расходов, понесенных при
В процессе осуществления сделок с недвижимостью часто возникают ситуации, когда несколько лиц являются совладельцами долей. Очень важно правильно определить долю каждого собственника в общем имуществе, чтобы все юридические документы были составлены правильно и без ошибок.
Вы бы лучше объяснили, как на этом ресурсе возникает информация о несуществующих жильцах в характеристике жилплощади.
Как рассчитывается доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома?
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений в многоквартирном доме имеют долю в общем имуществе пропорционально общей площади их помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).
До введения Жилищного кодекса РФ в действие собственники могли определять свои доли решением общего собрания или соглашением участников долевой собственности на основании Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ установил новые правила, согласно которым доля в общем имуществе определяется пропорционально общей площади каждого помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ), если до этого времени не было принято иное решение.
Владельцы комнат в коммунальных квартирах также имеют долю в общем имуществе, пропорциональную площади их комнат (часть 1 статьи 42 ЖК РФ).
Регистрация долей в общем имуществе многоквартирного дома осуществляется управляющей организацией или другими специализированными кооперативами (часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ).
Примеры судебной практики по вопросам определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома
1. Собственники многоквартирного дома имеют право на признание общей долевой собственности на общее имущество, если она зарегистрирована на одного лица.
В случае, если собственники помещений в здании совместно владеют общим имуществом (например, лестницами, коридорами, холлами, которые могут использовать все владельцы помещений), но право на индивидуальную собственность на это имущество зарегистрировано на одного человека, остальные собственники помещений в здании имеют право требовать признания своего права на общую долевую собственность на общее имущество. Суд рассматривает такие требования как запросы собственников о устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения (см. статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации)» – Решение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики разрешения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений в многоквартирном жилом доме, ведет к изменению долей в праве общей собственности на общее имущество для других собственников жилых и нежилых помещений этого дома.
«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменяется общая площадь помещения, принадлежащего истцу в многоквартирном жилом доме, приводит к изменению долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме для других собственников жилых и нежилых помещений» – Решение Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 года № А06-5228/2008
3. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не фактическую долю в материальном объекте.
«С учетом положений статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствующем порядке определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 года по делу № 33-17061/2015
4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества. Следовательно, доля собственника определяется исходя из площади его помещения и общей площади всех жилых и нежилых помещений в этом многоквартирном доме, зарегистрированных в качестве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 года № 4г-5145/17
5. Определение доли в праве общей собственности в коммуналь
В многоквартирном доме устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Обычно это количество составляет 100 голосов (или 100 %). В случае большого количества помещений оно может быть иным, например, равным 1000 или рассчитано по общей площади жилых и нежилых помещений.
Для составления реестра собственников помещений в доме инициатор общего собрания может получить необходимые данные из бюро технической инвентаризации (количество и общая площадь помещений), копий правоустанавливающих документов управляющей организации или напрямую от собственников (например, при уведомлении о собрании или через заполнение бюллетеней для голосования).
Рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов каждого собственника помещения. Эти данные необходимы для определения кворума и голосования на общем собрании.
Доля каждого собственника определяется как отношение площади его помещения к общей площади всех помещений в доме, по следующей формуле:
Д = Sпомещения собственника / Sвсех помещений в доме,
где Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, рассчитывается как Д × Кобщ.,
где Кгол. — количество голосов собственника,
Кобщ. — общее количество голосов всех собственников помещений.
В приложении 2.1. к данному разделу приведен примерный Реестр собственников помещений в многоквартирном доме с расчетом долей в праве общей собственности и количества голосов.
Шаг 3. Определение времени и места проведения собрания.
Рекомендуется проводить собрание в выходные или вечернее время, чтобы большинство собственников были свободны. Место проведения должно быть максимально удобным для всех участников.
Шаг 4. Подготовка повестки дня собрания и предложений по основным вопросам.
Решения общего собрания должны приниматься только по вопросам, указанным в повестке. Собрание не имеет права принимать решения по неуказанным вопросам или изменять повестку.
Повестка дня общего собрания может включать различные вопросы, например, выбор председателя, утверждение состава комиссий и другие.
— оформлении документов для государственной регистрации Товарищества собственников жилья;
— взимании специального взноса от владельцев помещений для создания и регистрации Товарищества собственников жилья;
— о проведении предстоящего общего собрания владельцев жилья по вопросу организации управления общим имуществом.
Пример содержания повестки дня представлен в рамках типового сценария и протоколов общего собрания в приложениях 2.6., 3.1., 3.3.
Заранее, до проведения общего собрания, целесообразно, чтобы инициативная группа обратилась к владельцам помещений в многоквартирном доме относительно целесообразности создания Товарищества собственников жилья, а также провела мероприятия для убеждения владельцев в преимуществах такого создания. В список таких подготовительных мероприятий может входить предоставление информации о различных моделях управления домом, их плюсах и минусах, проведение дискуссий с владельцами о вопросах деятельности Товарищества собственников жилья, предоставление возможности ознакомиться владельцам с проектом устава Товарищества собственников жилья, сбор отзывов, предложений и дополнений к проекту устава Товарищества собственников жилья.
После обсуждения и утверждения возможных перспектив управления многоквартирным домом (включая создание Товарищества собственников жилья), инициативная группа обновляет повестку дня общего собрания и вносит изменения в проект устава Товарищества собственников жилья с учетом мнения владельцев помещений.
На данном этапе инициативная группа должна подготовить все необходимые документы для представления на общем собрании: проект предложений о создании Товарищества собственников жилья, примерный устав Товарищества собственников жилья, кандидатуры членов правления и ревизионной комиссии Товарищества собственников жилья.
Полезно сопровождать презентацию предложений инициативной группы визуальными материалами, такими как плакаты. Также стоит подумать о информационных материалах для раздачи. На собрании можно обсудить возмещение инициативной группой расходов, связанных с печатью и копированием этих материалов.
Сразу после принятия решения о создании Товарищества собственников жилья инициативной группе (правлению) предстоит организовать еще одно общее собрание владельцев помещений, посвященное обсуждению вопросов, связанных с управлением общим имуществом многоквартирного дома и рассмотрению предложений по его организации.
Доля в общем имуществе определяется исключительно с учетом жилой площади, принадлежащей владельцу квартиры. Определение долей в общем имуществе многоквартирного дома в Москве
Доля в общем имуществе выделяется пропорционально жилой площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Современное законодательство выделяет две основные формы общей собственности – долевую и совместную, как утверждено в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что недвижимость может быть общей с долевыми долями, где каждый собственник имеет определенные права на свою долю, или общей совместной, где выделение доли не требуется.
Право на долю в общей собственности предоставляется собственнику жилого помещения в многоквартирном доме на основании статьи 289 Гражданского кодекса РФ. Размер этой доли напрямую зависит от площади его квартиры, как предусмотрено в статье 37 часть 1 Жилищного кодекса РФ. Это правило применимо как к жилым, так и к нежилым строениям.
Если вам нужна консультация профессионала, обратитесь к нашим специалистам по жилищным вопросам.
Возникли вопросы по жилищному праву?
Юрист по жилищным вопросам с более чем 25-летним опытом поможет вам разобраться во всех тонкостях.
Размер доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома
Доля в общей собственности на общее имущество, определенная выше, выделяется каждому владельцу помещения пропорционально жилой площади его квартиры. Расчетная формула показывает, что общая сумма долей в доме составляет 1 единицу (или 100%, если рассматривать в процентном соотношении).
Из анализа статьи 48 часть 3 Жилищного кодекса РФ следует, что эти 100% включают как общую площад
- Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, необходимо получить согласие от всех собственников в многоквартирной постройке при их изменении. Если подобные изменения проводятся одним из участников, другие дольщики имеют право обратиться в суд для урегулирования вопроса о правильном расчете размера каждой доли.
- После того как решение суда об изменении размеров долей получит юридическую силу, требуется регистрация новых прав собственников в государственных органах.
Доля общего имущества и право собственности
Право общей долевой собственности – это концепция, которая часто становится источником конфликтов между собственниками многоквартирных домов. Она определяется как возможность нескольких лиц владеть общим имуществом в определенных долях.
Существует объективное и субъективное понимание права общей долевой собственности. В первом случае речь идет о нормах, регулирующих совместное владение имуществом, а во втором – о возможности владеть и пользоваться им вместе с другими собственниками.
Право общей долевой собственности может возникать по различным юридическим фактам.
Практика показывает, что право чаще всего возникает после заключения гражданско-правовой сделки, например, купли-продажи.
Доля в праве общей собственности на общедомовом имуществе аналогична праву на жилую квартиру. Если право собственности переходит к новому владельцу, то и его права на управление имуществом соответствуют правам предыдущего владельца.
Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме
Регистрация долевой собственности регулируется статьей 23 Федерального закона №122-ФЗ. Эта норма определяет процедуру регистрации прав на недвижимость, включая многоквартирные дома.
Для успешной регистрации необходимо предоставить полный пакет документации:
- Заявление о государственной регистрации права долевой собственности, подаваемое лично каждым собственником или их представителем.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Документация, устанавливающая размеры долей и содержащая сведения о собственниках и помещениях в доме.
- Технический паспорт объекта или кадастровый план при регистрации земельного участка.
Также требуется предоставление документов, подтверждающих право собственности на общедомовое имущество, таких как акт о передаче земли в общую собственность, акт ввода в эксплуатацию после реконструкции, договоры купли-продажи долевых сооружений и иные документы о изменении долей.
Для регистрации права на долевую собственность необходим полный пакет документов. В случае отсутствия каких-либо документов, регистрация может быть отклонена.
Ограничение на отчуждение или выдел долей в общедомовом имуществе
Процесс отчуждения или выдела долей в общедомовом имуществе регулируется статьей 37 Жилищного кодекса РФ. После установления долей в праве общей долевой собственности применяются законодательные запреты. В частности, согласно этой статье, запрещается отчуждение доли.
Согласно статье 290 пункт 2 Гражданского кодекса РФ, доля в собственности не может быть предметом отдельных гражданско-правовых сделок. Следовательно, это означает, что доля в общедомовом имуществе не может быть передана отдельно от основной недвижимости. Кроме того, собственники долевого строения не имеют права на выполнение действий, ведущих к выделу этой доли без полноценных прав собственности на квартиру.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество является достаточно сложной процедурой, требующей от участников высокой юридической компетенции. В связи с этим для регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые смогут корректно подготовить всю необходимую документацию.
Как определить долю в квартире
Сделки с жилой недвижимостью могут привести к возникновению долевой собственности. Рассмотрим, как производится расчет доли в квартире, ее стоимости и налогов.
Методика расчета доли в квартире
Для правильного расчета необходимо определить основные параметры жилья.
Важно учитывать, что общая площадь включает как жилые, так и нежилые помещения, относящиеся к общей собственности и не выделяемые отдельно каждому человеку (например, кухня или санузел). Процесс расчета доли в квартире по общей площади проводится следующим образом:
- Измеряем общую площадь жилья в квадратных метрах на основании технической документации или данных Росреестра.
- Этот показатель делится на количество собственников, удостоверенных документально.
Полезно: как узнать о регистрации недвижимости в Росреестре
Давайте рассчитаем, что такое 1/10 доля в квартире.
Берем все квадратные метры и делим их на 10, таким образом, каждый совладелец получает свою часть.
Например, если площадь 52 квадратных метра, то 52 / 10 = 5,2 м² — это доля каждого, если собственников 10 и их доли равны.
Формула для расчета доли в квартире
- Определяем общую площадь, размеры жилых и нежилых пространств, количество собственников.
- Устанавливаем соотношение общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
- Из расчета обеих зон определяем долю каждого собственника.
Онлайн-калькулятор для расчета доли в квартире
Как рассчитать долю в квартире в дробях
Обычно доли собственников считаются равными (см. статью 245 Гражданского кодекса РФ).
Сами собственники могут установить другое распределение, особ
Как подсчитать долю от общей площади квартиры, мы уже выяснили. Теперь обратим внимание на процесс определения ее стоимости в денежном эквиваленте.
Если жилье продаётся всеми собственниками вместе, логично разделить полученную выручку пропорционально доле каждого из них.
Например, если вы продаете объект за 4 миллиона рублей, и ваша доля составляет 1/4, то вам полагается 1 миллион рублей.
Однако на практике такая сумма реализуется только при продаже всего жилья. В других случаях его стоимость оценивается меньше.
Покупатели часто предпочитают покупать отдельную комнату в общежитии или коммуналке. Они могут приобрести только часть жилья, если им нужна официальная прописка, но нет необходимости в проживании. В таких случаях покупатель выбирает наиболее доступный вариант.
Здесь действует закон спроса и предложения: продавец может завысить цену, чтобы получить больше выгоды от сделки, но покупатель старается снизить эту цену. Иногда реальная стоимость оказывается вдвое ниже первоначально заявленной цены.
Как рассчитать налог на долю в квартире
В Налоговом кодексе (статьи 19, 217 и 217.2) определены правила минимального срока владения недвижимостью. После этого срока с дохода от продажи не взимается НДФЛ.
Обычно этот срок составляет 3 года, если жилье получено в наследство или подарено. Исключения — приватизация и договоры о пожизненном содержании, но они редки.
Еще один срок — 5 лет, который применяется в остальных случаях, например, при покупке жилья в ипотеку.
Если срок владения составил менее 3 или 5 лет соответственно, налог рассчитывается по ставке 13%.
КонсультантПлюс поможет разобраться с налоговыми вопросами по доле в квартире!
На сайте представлены актуальные правила, пошаговые инструкции для расчета, бланки и образцы налоговых деклараций. Все материалы подготовлены экспертами-практиками — можно полностью доверять.
Также важно упомянуть об имущественном вычете, который позволяет снизить налоговую базу, даже если срок владения недвижимостью был небольшим.
- Часть до 1 000 000 рублей, пропорциональная вашей доле в квартире, при продаже всего жилья;
- 1 000 000 рублей, если продается только часть по отдельному договору.
Также можно уменьшить доход на общую сумму документально подтвержденных расходов на покупку или строительство жилья (чеки, расписки и другие документы).
Для расчета налога доход от продажи части жилья определяется исходя из цены по договору купли-продажи и вашей доли в праве собственности (если продается весь объект) (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Петров приобрел жилье за 2 500 000 рублей и находилось полностью в его собственности.
После его смерти в 2020 году 1/2 права собственности на жилье перешло к его дочери.
Полученные по наследству доходы были освобождены от налогообложения (п. 18 ст. 217 НК РФ).
В 2022 году недвижимость была продана за 3 000 000 рублей.
Доход дочери от продажи составил 1 500 000 рублей (3 000 000 × 1/2).
Этот доход уменьшается на часть расходов, понесенных при
В процессе осуществления сделок с недвижимостью часто возникают ситуации, когда несколько лиц являются совладельцами долей. Очень важно правильно определить долю каждого собственника в общем имуществе, чтобы все юридические документы были составлены правильно и без ошибок.
Вы бы лучше объяснили, как на этом ресурсе возникает информация о несуществующих жильцах в характеристике жилплощади.
Как рассчитывается доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома?
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений в многоквартирном доме имеют долю в общем имуществе пропорционально общей площади их помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).
До введения Жилищного кодекса РФ в действие собственники могли определять свои доли решением общего собрания или соглашением участников долевой собственности на основании Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ установил новые правила, согласно которым доля в общем имуществе определяется пропорционально общей площади каждого помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ), если до этого времени не было принято иное решение.
Владельцы комнат в коммунальных квартирах также имеют долю в общем имуществе, пропорциональную площади их комнат (часть 1 статьи 42 ЖК РФ).
Регистрация долей в общем имуществе многоквартирного дома осуществляется управляющей организацией или другими специализированными кооперативами (часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ).
Примеры судебной практики по вопросам определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома
1. Собственники многоквартирного дома имеют право на признание общей долевой собственности на общее имущество, если она зарегистрирована на одного лица.
В случае, если собственники помещений в здании совместно владеют общим имуществом (например, лестницами, коридорами, холлами, которые могут использовать все владельцы помещений), но право на индивидуальную собственность на это имущество зарегистрировано на одного человека, остальные собственники помещений в здании имеют право требовать признания своего права на общую долевую собственность на общее имущество. Суд рассматривает такие требования как запросы собственников о устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения (см. статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации)» – Решение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики разрешения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений в многоквартирном жилом доме, ведет к изменению долей в праве общей собственности на общее имущество для других собственников жилых и нежилых помещений этого дома.
«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменяется общая площадь помещения, принадлежащего истцу в многоквартирном жилом доме, приводит к изменению долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме для других собственников жилых и нежилых помещений» – Решение Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 года № А06-5228/2008
3. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не фактическую долю в материальном объекте.
«С учетом положений статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствующем порядке определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 года по делу № 33-17061/2015
4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества. Следовательно, доля собственника определяется исходя из площади его помещения и общей площади всех жилых и нежилых помещений в этом многоквартирном доме, зарегистрированных в качестве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 года № 4г-5145/17
5. Определение доли в праве общей собственности в коммуналь
В многоквартирном доме устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Обычно это количество составляет 100 голосов (или 100 %). В случае большого количества помещений оно может быть иным, например, равным 1000 или рассчитано по общей площади жилых и нежилых помещений.
Для составления реестра собственников помещений в доме инициатор общего собрания может получить необходимые данные из бюро технической инвентаризации (количество и общая площадь помещений), копий правоустанавливающих документов управляющей организации или напрямую от собственников (например, при уведомлении о собрании или через заполнение бюллетеней для голосования).
Рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов каждого собственника помещения. Эти данные необходимы для определения кворума и голосования на общем собрании.
Доля каждого собственника определяется как отношение площади его помещения к общей площади всех помещений в доме, по следующей формуле:
Д = Sпомещения собственника / Sвсех помещений в доме,
где Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, рассчитывается как Д × Кобщ.,
где Кгол. — количество голосов собственника,
Кобщ. — общее количество голосов всех собственников помещений.
В приложении 2.1. к данному разделу приведен примерный Реестр собственников помещений в многоквартирном доме с расчетом долей в праве общей собственности и количества голосов.
Шаг 3. Определение времени и места проведения собрания.
Рекомендуется проводить собрание в выходные или вечернее время, чтобы большинство собственников были свободны. Место проведения должно быть максимально удобным для всех участников.
Шаг 4. Подготовка повестки дня собрания и предложений по основным вопросам.
Решения общего собрания должны приниматься только по вопросам, указанным в повестке. Собрание не имеет права принимать решения по неуказанным вопросам или изменять повестку.
Повестка дня общего собрания может включать различные вопросы, например, выбор председателя, утверждение состава комиссий и другие.
— оформлении документов для государственной регистрации Товарищества собственников жилья;
— взимании специального взноса от владельцев помещений для создания и регистрации Товарищества собственников жилья;
— о проведении предстоящего общего собрания владельцев жилья по вопросу организации управления общим имуществом.
Пример содержания повестки дня представлен в рамках типового сценария и протоколов общего собрания в приложениях 2.6., 3.1., 3.3.
Заранее, до проведения общего собрания, целесообразно, чтобы инициативная группа обратилась к владельцам помещений в многоквартирном доме относительно целесообразности создания Товарищества собственников жилья, а также провела мероприятия для убеждения владельцев в преимуществах такого создания. В список таких подготовительных мероприятий может входить предоставление информации о различных моделях управления домом, их плюсах и минусах, проведение дискуссий с владельцами о вопросах деятельности Товарищества собственников жилья, предоставление возможности ознакомиться владельцам с проектом устава Товарищества собственников жилья, сбор отзывов, предложений и дополнений к проекту устава Товарищества собственников жилья.
После обсуждения и утверждения возможных перспектив управления многоквартирным домом (включая создание Товарищества собственников жилья), инициативная группа обновляет повестку дня общего собрания и вносит изменения в проект устава Товарищества собственников жилья с учетом мнения владельцев помещений.
На данном этапе инициативная группа должна подготовить все необходимые документы для представления на общем собрании: проект предложений о создании Товарищества собственников жилья, примерный устав Товарищества собственников жилья, кандидатуры членов правления и ревизионной комиссии Товарищества собственников жилья.
Полезно сопровождать презентацию предложений инициативной группы визуальными материалами, такими как плакаты. Также стоит подумать о информационных материалах для раздачи. На собрании можно обсудить возмещение инициативной группой расходов, связанных с печатью и копированием этих материалов.
Сразу после принятия решения о создании Товарищества собственников жилья инициативной группе (правлению) предстоит организовать еще одно общее собрание владельцев помещений, посвященное обсуждению вопросов, связанных с управлением общим имуществом многоквартирного дома и рассмотрению предложений по его организации.