Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности, необходимо убедиться, что продавец участка является законным владельцем.
Для этого необходимо проверить:
1) Кадастровый паспорт земельного участка;
2) Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Напоминаем, что с 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в виде бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно иметь учетный номер, при этом степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) законодательством не предусмотрены. Замена свидетельства, оформленного на бланке старого образца, не требуется.
3) Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земельного участка (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения).
Желательно непосредственно перед подписанием договора купли-продажи заказать Выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. В ней можно проверить наличие ограничений на регистрацию объекта.
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия ведет к недействительности договора.
Договор составляется в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра).
Ключевыми условиями договора продажи недвижимости являются предмет и цена.
В описании предмета договора необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования. Также рекомендуется указать данные о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. Расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же касается и фактической передачи участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Для подачи документов в Росреестр необходимо подготовить следующие документы:
- Договор купли-продажи земельного участка (3 экз.);
- Паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в браке);
- Свидетельство о праве собственности на участок;
- Кадастровый паспорт на земельный участок (необязательно);
- Акт приема-передачи (если его наличие предусмотрено договором купли-продажи).
Обязательным условием государственной регистрации сделки является оплата государственной пошлины. Ее размер составляет 350 или 2000 рублей в зависимости от вида использования земельного участка.
Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки или их представителями через офисы МФЦ, в электронной форме или по почте.
После подачи документов выдается расписка в их получении.
Государственная регистрация проводится в течение 8 рабочих дней. После регистрации перехода права покупатель может получить свидетельство или выписку по своему выбору.
Если вы владеете земельным участком менее трех лет (если участок приобретен до 01.01.2016) или менее установленного минимального срока согласно ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен после 01.01.2016), то после его продажи необходимо уплатить налог на доходы физических лиц.
Новые владельцы земельных участков с момента оформления права собственности становятся плательщиками земельного налога.
Для продавца:
- документы, подтверждающие право собственности;
- доверенность на совершение действий от отсутствующих собственников, если такие имеются;
- согласие супруга и органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние лица;
- письменный отказ других собственников от реализации их преимущественного права покупки;
Все остальные нужные документы и информацию, такие как кадастровый паспорт и выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, нотариус запросит самостоятельно и предоставит в кратчайшие сроки.
Для покупателя:
- нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости, если покупатель состоит в браке;
- если покупатель не состоит в браке – подтверждающие это документы или заявление для нотариуса.
Внимание! Нотариус может работать в режиме «одного окна», что освобождает вас от необходимости самостоятельно собирать документы и получать выписки. Срок государственной регистрации прав на недвижимость при подаче документов нотариусом составляет три дня. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до одного дня.
Сделка заверяется при личном присутствии сторон. Если кто-то из участников отсутствует, он может делегировать свои полномочия третьему лицу через нотариально оформленную доверенность.
Договор купли-продажи земельного участка у нотариуса
Оформление купли-продажи земельных участков проходит по той же процедуре, что и другие сделки. Однако существуют некоторые особенности. Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи данного вида имущества обязательно должен быть нотариально заверен в следующих случаях:
- Если осуществляется продажа долей собственности на данный объект
- Если право собственности принадлежит несовершеннолетнему
- Если владельцем является человек с ограниченной дееспособностью
В остальных случаях договоры купли-продажи могут оформляться в простой письменной форме. Однако юристы не рекомендуют заключать договоры таким образом.
Опасности заключения договоров купли-продажи земельных участков без нотариального заверения
Основные риски ложатся на покупателя земли, так как согласно статистике, чаще всего именно продавцы пытаются оспорить сделки, оставляя покупателя без денег и без участка. Основные опасности оформления без нотариуса включают:
- Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан недействительным в суде. Нотариус проверяет соответствие текста законам, что устраняет данный риск.
- Покупка проблемного участка, который, например, не имеет актуальной кадастровой регистрации. Это распространенный вид мошенничества: покупателю предоставляют поддельные или устаревшие кадастровые документы, и только после покупки выясняется, что участок оформлен неправильно. Нотариус проверяет «чистоту» объекта, что исключает этот риск.
- Трудности при самостоятельной регистрации прав собственности. Нотариус сам регистрирует договоры в Росреестре или других компетентных органах, облегчая процесс. В случае самостоятельного оформления придется взаимодействовать с этими органами.
- Заключение сомнительных сделок. Нотариус обязан разъяснить участникам сделки все правовые последствия. Если у вас есть сомнения в прозрачности предложенных условий, предложите контрагенту оформление у нотариуса.
- Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому можно обойтись без специализированных юридических фирм, которые берут за эти услуги намного больше.
Важно! Требование нотариального оформления перехода прав на земельный участок может быть прописано в договоре. Если ваш контрагент противится включению этого пункта и убеждает вас, что можно обойтись без нотариуса, это серьёзный повод усомниться в его честности.
Ключевые особенности операций с земельными участками
Операции с долями земельных участков обладают специфическими чертами, отличающими их от стандартных договоров купли-продажи недвижимости.
- Кадастровый учет – основной документ. Любые действия с земельными участками возможны только при наличии актуальной записи в государственной базе данных – Кадастре. Для расчета налогов и пошлин используется именно кадастровая стоимость участка.
- Целевое назначение земель. Все земли в РФ имеют определенное целевое назначение, которое указывается в документах на участок. Использование земли не по назначению недопустимо. Особенно строгие правила касаются земель сельскохозяйственного назначения, для которых местные муниципалитеты имеют приоритетное право выкупа. Если вы хотите приобрести такой участок для строительства коммерческого объекта, вам придется пройти сложную процедуру согласований.
- Межевание. Это процесс установления и фиксации границ участка на местности. Перед продажей рекомендуется провести межевание, чтобы избежать будущих споров с соседями. Покупка участка без межевания может привести к серьезным проблемам при его использовании.
- Наличие построек на участке. Чаще всего при продаже земельного участка продаются и находящиеся на нем постройки. Однако бывают исключения, например, если здание принадлежит другому лицу по праву сервитута. В таких случаях собственник здания имеет преимущественное право на покупку земельного участка. Если же здание продается, то вместе с ним продается и часть земли, необходимая для доступа к этому объекту.
Особенности продажи долей земельного участка
Особое внимание следует уделить продаже долей земельных участков, так как такие сделки имеют значительные отличия от аналогичных операций с квартирами.