Что представляет собой обременение земельного участка и как ипотека может повлиять на возможность его продажи?
Ответ: Бисенбаев Т.А. (Менеджер отделения маркетинга)
Ипотека представляет собой ограничение прав собственника на свободное распоряжение земельным участком.
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо установить, какие именно условия ипотеки наложены на земельный участок?
Ипотека является одним из видов обременений, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Сведения об ипотеке вносятся в ЕГРН, что позволяет заранее узнать о наличии такого обременения.
- Сервитут;
- Долгосрочная аренда (на год и более);
- Ипотека (залог недвижимости);
- Концессия;
- Доверительное управление;
- Арест, наложенный по решению суда.
Ипотека предполагает, что земельный участок находится под залогом в качестве обеспечения кредита на покупку жилья или другой недвижимости.
Собственник сохраняет право на совершение сделок с участком, несмотря на наличие ипотеки. Однако любые сделки, касающиеся земельного участка, должны согласовываться с кредитором.
Ипотека является одной из наиболее распространенных форм обременения недвижимости.
При использовании ипотечного кредита на приобретение недвижимости объект находится под залогом и находится под управлением банка, который выдает кредит.
Собственник не имеет права распоряжаться объектом. Он не может сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование или продать его без согласия банка.
Концессия – это форма отношений, при которой собственник передает право пользования участком концессионеру за плату. Целью может быть строительство здания или использование для коммерческой деятельности.
Доверительное управление возникает, когда собственник передает право управления земельным участком управляющему, действующему в его интересах или по его указанию. Этот вид обременения также требует регистрации в ЕГРН.
Арест может быть наложен судебным решением. Это обременение запрещает любые сделки с участком, включая его продаж
Появление ограничений на земельных участках обусловлено наличием различных инженерных сетей, таких как газоснабжение, водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение, отопление, электрические и связные линии. Каждая из этих сетей имеет свои охраняемые зоны, известные как зоны с особыми условиями использования территории. Например, ширина охранной зоны для линии электропередачи может варьироваться в зависимости от класса напряжения, начиная от 10 метров для сетей 10 кВ до 30 метров для сетей 500 кВ. В этих зонах запрещено строительство различных сооружений, хранение огнеопасных материалов и действует ряд других ограничений, регулируемых Постановлением Правительства Российской Федерации №160.
Если часть земельного участка находится в такой зоне, эта информация отражается в выписке из ЕГРН, уведомляя владельца о запрете на строительство в этой части участка. Остальная часть участка остаётся без таких ограничений.
Аналогичные охраняемые зоны устанавливаются для газопроводов и других объектов, представляющих повышенную опасность. Покупатели земельных участков должны учитывать эти факторы при сделках, чтобы избежать правовых проблем в будущем. Например, строительство жилого дома в охранной зоне магистрального газопровода может привести к сносу по решению суда.
На территории Курганской области также встречаются зоны затопления и подтопления, которые формируются на основании гидрологических наблюдений. Утверждение этих зон осуществляется компетентными органами власти и вносится в государственный реестр недвижимости.
Информация о всех указанных особых зонах отображается в выписке ЕГРН в разделе «Особые отметки».
По сути, практически нет земельных участков, полностью свободных от подобных ограничений. Исключения могут составлять земли сельскохозяйственного назначения или участки, к которым еще не подведены необходимые коммуникации.
Для избежания проблем рекомендуется заранее запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, используя доступные электронные сервисы, такие как Публичная кадастровая карта Росреестра.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?
Земля и собственность
- ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
- обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
- ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека, арест и т. д.).
Ограничения могут быть установлены в соответствии с законом или подзаконными актами, которые регулируют использование земли, посредством заключения договоров (например, ипотека, долгосрочная аренда и прочее) или на основании решений суда (публичный сервитут, арест и другие).
Не все владельцы и арендаторы всегда осведомлены о том, что их земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, что приводит к ряду ограничений.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, к таким зонам относятся охранные, санитарнозащитные, культурные, водоохранные, зоны затопления, санитарно-защитные зоны и другие, установленные законодательством.
В соответствии с пунктом 5.3 статьи 87 Земельного кодекса РФ, владельцы земельных участков, входящих в зоны с особыми условиями использования, должны получить уведомление о таких ограничениях в течение 15 дней с момента внесения информации о зоне в государственный кадастр недвижимости. Однако не установлено, какой орган обязан направлять такие уведомления, что может приводить к ситуациям, когда владелец участка не в курсе о наличии таких ограничений.
В российском законодательстве обременениями земельного участка могут быть:
- сервитут;
- ипотека;
- аренда;
- арест, наложенный решением суда;
- доверительное управление.
Сервитут представляет собой ограниченное право пользования, которое приобретает другое лицо в отношении чужого земельного участка с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости, принадлежащему получателю сервитута.
Ипотека — еще один распространенный вид обременения. Правила для земли включают право на ипотеку как на собственность, так и на долгосрочную аренду, при условии согласия собственника.
- Ипотека не распространяется на земли, принадлежащие государству или муниципалитету, за исключением случаев, когда участок предназначен для жилищного строительства и кредит берется именно для его развития.
- Площадь участка, обремененного ипотекой, не может быть меньше нормы, установленной для соответствующего типа землепользования.
Долгосрочные договоры аренды, регистрируемые как обременение, действительны при условии их срока в один год или более. Собственник сохраняет право на совершение сделок с участком, и новый владелец при покупке может столкнуться с наличием арендатора. Расторжение договора не должно происходить в таких случаях.
Доверительное управление также допускается в отношении земельных участков, где управляющее лицо действует в интересах владельца, указанного им в качестве управляющего. Этот вид обременения также подлежит регистрации в ЕГРП.
Часто применяемым видом ограничений является арест земельного участка, который налагается в судебном порядке для обеспечения исполнения судебного решения, обычно связанного с непогашенными долгами.
Для владельца земельного участка арест означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не смогут быть зарегистрированы в Росреестре.
Арест является единственным типом обременения, который делает невозможными все сделки с данным участком. Все другие виды ограничений допускают передачу права собственности: новый владелец просто наследует участок вместе с накладываемыми ограничениями, которые могут быть устранены позднее. Арест же является полным запретом, что делает невозможной регистрацию сделок с арестованным участком.
Ограничения, накладываемые на землю, обязательно регистрируются наряду с правом собственности. Росреестр вносит соответствующие записи в ЕГРП. Так как реестр является общедоступным и любое заинтересованное лицо может получить доступ к информации, проверка наличия обременений является неотъемлемой частью процесса подготовки к покупке участка.
Поскольку обременения серьезно могут ограничить использование участка владельцем, новый покупатель заинтересован в полной информации о потенциальных проблемах, связанных с землей.
В случае сомнений рекомендуется обратиться в офисы приема и выдачи документов Росреестра или в многофункциональные центры (МФЦ) для заказа выписки по интересующему участку. В выписке будет указано наличие или отсутствие обременений, а также их характеристики. Эта информация также понадобится при регистрации сделки. Выписку может заказать любое заинтересованное лицо. Адреса офисов приема и МФЦ можно найти на сайтах Росреестра (rosreestr.ru) и Кадастровой палаты (kadasrt.ru) в разделе «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием». В Кызыле это офис приема-выдачи документов Филиала «ФКП Росреестра» по Республике Тыва, расположенный по адресу: ул. Тувинских Добровольцев, д.1/1, и офис МФЦ по адресу: ул. Кечил-оола, д.7Б.
Проверить наличие обременений на земельном участке можно и через сайт Росреестра (rosreestr.ru), где предусмотрена возможность получить справочную информацию по объекту недвижимости по его адресу или кадастровому номеру. Для этого нужно зайти на главную страницу сайта, перейти в раздел «Сервис» и выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн», после чего ввести кадастровый номер или адрес объекта и получить результат.
Обременение земельного участка: что это такое и как его проверить и снять?
После выбора подходящего земельного участка важно не торопиться с его покупкой. Сначала следует проверить наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.
Определение и законодательство
Обременения земельного участка — это запреты и условия, ограничивающие его использование. Эти ограничения зачастую остаются действующими при смене владельца и связаны именно с участком, а не с его собственником.
Обременения участка могут включать:
- ограничение оборота земли (например, нахождение в залоге по ипотеке);
- предоставление в пользование другим лицам (например, сервитут);
- ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).
Статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации описывает способы возникновения обременений на участке:
- в пункте 2 — права на бессрочное и бесплатное использование;
- в пункте 4 — особенности договора аренды;
- в пункте 5 — способы установления границ сервитутов.
При нахождении на территории законодательные нормы Земельного кодекса о наложении ограничений на земельные участки дополняются местными правовыми актами.
Основания и способы установления
Ограничения могут быть установлены на участок по следующим причинам:
-
Чтобы получить выписку из реестра с указанием кадастрового номера участка, необходимо подать заявление, приложив копию паспорта и квитанцию об оплате госпошлины. Выписка может быть предоставлена в электронном или бумажном формате.
Этот документ содержит актуальные данные о кадастровом учете и правах на участок земли, включая информацию об обременениях, действующих в отношении данного участка.
Хотя информация о наличии или отсутствии обременений обычно указывается в свидетельстве о собственности на землю, безопаснее всего запросить актуальную выписку из ЕГРН не менее чем за месяц до сделки.
Заключение договора обременения
Так как наложение обременений требует обязательной государственной регистрации, стороны должны оформить свои отношения в виде договора. В зависимости от типа обременения такие договоры включают:
- договор аренды или концессии;
- договор доверительного управления;
- ипотечный договор.
Эти документы должны четко указывать стороны сделки: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера. Они должны также содержать подробную информацию о земельном участке, включая его площадь, кадастровый номер и разрешенное использование.
Кроме общих положений, в договоры об обременении вносятся условия о сроках действия обременения и процедуре его снятия, например, после полной выплаты по ипотечному кредиту. Также должны быть прописаны основания для наложения обременения.
Если обременение наложено по решению суда, например, в исполнительном производстве или для установления сервитута, то заключение договора не требуется.
Процедура снятия обременения
Порядок снятия обременения с земельного участка зависит от типа ограничения. Если речь идет о сервитуте, собственнику следует:
- Достичь соглашения с обладателем сервитута и подписать соглашение об удалении ограничения.
- Обратиться в суд для защиты своих прав. При положительном решении суда необходимо предоставить постановление суда в Росреестр для исключения информации о сервитуте.
- Если сервитут был установлен на определенный срок, например, для строительства дороги, дополнительные действия не требуются, так как обременение автоматически снимается по истечении срока его действия.
В случае ареста земельного участка из-за долгов необходимо:Ипотека как форма обременения земельного участка
Ипотека как форма обременения земельного участка
Что представляет собой обременение земельного участка и как ипотека может повлиять на возможность его продажи?
Ответ: Бисенбаев Т.А. (Менеджер отделения маркетинга)
Ипотека представляет собой ограничение прав собственника на свободное распоряжение земельным участком.
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо установить, какие именно условия ипотеки наложены на земельный участок?
Ипотека является одним из видов обременений, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Сведения об ипотеке вносятся в ЕГРН, что позволяет заранее узнать о наличии такого обременения.
- Сервитут;
- Долгосрочная аренда (на год и более);
- Ипотека (залог недвижимости);
- Концессия;
- Доверительное управление;
- Арест, наложенный по решению суда.
Ипотека предполагает, что земельный участок находится под залогом в качестве обеспечения кредита на покупку жилья или другой недвижимости.
Собственник сохраняет право на совершение сделок с участком, несмотря на наличие ипотеки. Однако любые сделки, касающиеся земельного участка, должны согласовываться с кредитором.
Ипотека является одной из наиболее распространенных форм обременения недвижимости.
При использовании ипотечного кредита на приобретение недвижимости объект находится под залогом и находится под управлением банка, который выдает кредит.
Собственник не имеет права распоряжаться объектом. Он не может сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование или продать его без согласия банка.
Концессия – это форма отношений, при которой собственник передает право пользования участком концессионеру за плату. Целью может быть строительство здания или использование для коммерческой деятельности.
Доверительное управление возникает, когда собственник передает право управления земельным участком управляющему, действующему в его интересах или по его указанию. Этот вид обременения также требует регистрации в ЕГРН.
Арест может быть наложен судебным решением. Это обременение запрещает любые сделки с участком, включая его продаж
Появление ограничений на земельных участках обусловлено наличием различных инженерных сетей, таких как газоснабжение, водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение, отопление, электрические и связные линии. Каждая из этих сетей имеет свои охраняемые зоны, известные как зоны с особыми условиями использования территории. Например, ширина охранной зоны для линии электропередачи может варьироваться в зависимости от класса напряжения, начиная от 10 метров для сетей 10 кВ до 30 метров для сетей 500 кВ. В этих зонах запрещено строительство различных сооружений, хранение огнеопасных материалов и действует ряд других ограничений, регулируемых Постановлением Правительства Российской Федерации №160.
Если часть земельного участка находится в такой зоне, эта информация отражается в выписке из ЕГРН, уведомляя владельца о запрете на строительство в этой части участка. Остальная часть участка остаётся без таких ограничений.
Аналогичные охраняемые зоны устанавливаются для газопроводов и других объектов, представляющих повышенную опасность. Покупатели земельных участков должны учитывать эти факторы при сделках, чтобы избежать правовых проблем в будущем. Например, строительство жилого дома в охранной зоне магистрального газопровода может привести к сносу по решению суда.
На территории Курганской области также встречаются зоны затопления и подтопления, которые формируются на основании гидрологических наблюдений. Утверждение этих зон осуществляется компетентными органами власти и вносится в государственный реестр недвижимости.
Информация о всех указанных особых зонах отображается в выписке ЕГРН в разделе «Особые отметки».
По сути, практически нет земельных участков, полностью свободных от подобных ограничений. Исключения могут составлять земли сельскохозяйственного назначения или участки, к которым еще не подведены необходимые коммуникации.
Для избежания проблем рекомендуется заранее запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, используя доступные электронные сервисы, такие как Публичная кадастровая карта Росреестра.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?
Земля и собственность
- ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
- обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
- ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека, арест и т. д.).
Ограничения могут быть установлены в соответствии с законом или подзаконными актами, которые регулируют использование земли, посредством заключения договоров (например, ипотека, долгосрочная аренда и прочее) или на основании решений суда (публичный сервитут, арест и другие).
Не все владельцы и арендаторы всегда осведомлены о том, что их земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, что приводит к ряду ограничений.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, к таким зонам относятся охранные, санитарнозащитные, культурные, водоохранные, зоны затопления, санитарно-защитные зоны и другие, установленные законодательством.
В соответствии с пунктом 5.3 статьи 87 Земельного кодекса РФ, владельцы земельных участков, входящих в зоны с особыми условиями использования, должны получить уведомление о таких ограничениях в течение 15 дней с момента внесения информации о зоне в государственный кадастр недвижимости. Однако не установлено, какой орган обязан направлять такие уведомления, что может приводить к ситуациям, когда владелец участка не в курсе о наличии таких ограничений.
В российском законодательстве обременениями земельного участка могут быть:
- сервитут;
- ипотека;
- аренда;
- арест, наложенный решением суда;
- доверительное управление.
Сервитут представляет собой ограниченное право пользования, которое приобретает другое лицо в отношении чужого земельного участка с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости, принадлежащему получателю сервитута.
Ипотека — еще один распространенный вид обременения. Правила для земли включают право на ипотеку как на собственность, так и на долгосрочную аренду, при условии согласия собственника.
- Ипотека не распространяется на земли, принадлежащие государству или муниципалитету, за исключением случаев, когда участок предназначен для жилищного строительства и кредит берется именно для его развития.
- Площадь участка, обремененного ипотекой, не может быть меньше нормы, установленной для соответствующего типа землепользования.
Долгосрочные договоры аренды, регистрируемые как обременение, действительны при условии их срока в один год или более. Собственник сохраняет право на совершение сделок с участком, и новый владелец при покупке может столкнуться с наличием арендатора. Расторжение договора не должно происходить в таких случаях.
Доверительное управление также допускается в отношении земельных участков, где управляющее лицо действует в интересах владельца, указанного им в качестве управляющего. Этот вид обременения также подлежит регистрации в ЕГРП.
Часто применяемым видом ограничений является арест земельного участка, который налагается в судебном порядке для обеспечения исполнения судебного решения, обычно связанного с непогашенными долгами.
Для владельца земельного участка арест означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не смогут быть зарегистрированы в Росреестре.
Арест является единственным типом обременения, который делает невозможными все сделки с данным участком. Все другие виды ограничений допускают передачу права собственности: новый владелец просто наследует участок вместе с накладываемыми ограничениями, которые могут быть устранены позднее. Арест же является полным запретом, что делает невозможной регистрацию сделок с арестованным участком.
Ограничения, накладываемые на землю, обязательно регистрируются наряду с правом собственности. Росреестр вносит соответствующие записи в ЕГРП. Так как реестр является общедоступным и любое заинтересованное лицо может получить доступ к информации, проверка наличия обременений является неотъемлемой частью процесса подготовки к покупке участка.
Поскольку обременения серьезно могут ограничить использование участка владельцем, новый покупатель заинтересован в полной информации о потенциальных проблемах, связанных с землей.
В случае сомнений рекомендуется обратиться в офисы приема и выдачи документов Росреестра или в многофункциональные центры (МФЦ) для заказа выписки по интересующему участку. В выписке будет указано наличие или отсутствие обременений, а также их характеристики. Эта информация также понадобится при регистрации сделки. Выписку может заказать любое заинтересованное лицо. Адреса офисов приема и МФЦ можно найти на сайтах Росреестра (rosreestr.ru) и Кадастровой палаты (kadasrt.ru) в разделе «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием». В Кызыле это офис приема-выдачи документов Филиала «ФКП Росреестра» по Республике Тыва, расположенный по адресу: ул. Тувинских Добровольцев, д.1/1, и офис МФЦ по адресу: ул. Кечил-оола, д.7Б.
Проверить наличие обременений на земельном участке можно и через сайт Росреестра (rosreestr.ru), где предусмотрена возможность получить справочную информацию по объекту недвижимости по его адресу или кадастровому номеру. Для этого нужно зайти на главную страницу сайта, перейти в раздел «Сервис» и выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн», после чего ввести кадастровый номер или адрес объекта и получить результат.
Обременение земельного участка: что это такое и как его проверить и снять?
После выбора подходящего земельного участка важно не торопиться с его покупкой. Сначала следует проверить наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.
Определение и законодательство
Обременения земельного участка — это запреты и условия, ограничивающие его использование. Эти ограничения зачастую остаются действующими при смене владельца и связаны именно с участком, а не с его собственником.
Обременения участка могут включать:
- ограничение оборота земли (например, нахождение в залоге по ипотеке);
- предоставление в пользование другим лицам (например, сервитут);
- ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).
Статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации описывает способы возникновения обременений на участке:
- в пункте 2 — права на бессрочное и бесплатное использование;
- в пункте 4 — особенности договора аренды;
- в пункте 5 — способы установления границ сервитутов.
При нахождении на территории законодательные нормы Земельного кодекса о наложении ограничений на земельные участки дополняются местными правовыми актами.
Основания и способы установления
Ограничения могут быть установлены на участок по следующим причинам:
-
Чтобы получить выписку из реестра с указанием кадастрового номера участка, необходимо подать заявление, приложив копию паспорта и квитанцию об оплате госпошлины. Выписка может быть предоставлена в электронном или бумажном формате.
Этот документ содержит актуальные данные о кадастровом учете и правах на участок земли, включая информацию об обременениях, действующих в отношении данного участка.
Хотя информация о наличии или отсутствии обременений обычно указывается в свидетельстве о собственности на землю, безопаснее всего запросить актуальную выписку из ЕГРН не менее чем за месяц до сделки.
Заключение договора обременения
Так как наложение обременений требует обязательной государственной регистрации, стороны должны оформить свои отношения в виде договора. В зависимости от типа обременения такие договоры включают:
- договор аренды или концессии;
- договор доверительного управления;
- ипотечный договор.
Эти документы должны четко указывать стороны сделки: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера. Они должны также содержать подробную информацию о земельном участке, включая его площадь, кадастровый номер и разрешенное использование.
Кроме общих положений, в договоры об обременении вносятся условия о сроках действия обременения и процедуре его снятия, например, после полной выплаты по ипотечному кредиту. Также должны быть прописаны основания для наложения обременения.
Если обременение наложено по решению суда, например, в исполнительном производстве или для установления сервитута, то заключение договора не требуется.
Процедура снятия обременения
Порядок снятия обременения с земельного участка зависит от типа ограничения. Если речь идет о сервитуте, собственнику следует: