Некоторые граждане ощущают давление от налоговых органов в связи с необходимостью государственной регистрации прав, пригрозив ответственностью за отказ от этой процедуры. Причина заключается в стремлении региональных бюджетов пополнить свои ряды. Но насколько законны эти требования?
По существу два ключевых вопроса связаны с данной проблемой:
— Необходима ли государственная регистрация прав?
— Каковы последствия за игнорирование регистрации?
Касаясь первого вопроса, стоит отметить, что согласно п.1.2, ст.19 Федерального закона №-218 «О государственной регистрации», объекты, требующие разрешительной документации в соответствии с градостроительным законодательством, автоматически подлежат кадастровому учету и государственной регистрации по завершению строительства. В отношении хозяйственных построек и вспомогательных сооружений такой автоматизированный механизм отсутствует, и решение о регистрации прав принимает сам гражданин.
На основании чего налоговые органы обосновывают требования к регистрации?
В первую очередь, на статью 131 Гражданского кодекса, которая утверждает, что права собственности и другие вещные права на недвижимость должны быть государственно зарегистрированы. Это не подразумевает обязательной регистрации, и гражданин вправе самостоятельно решать, регистрировать ли свои права или нет. Кроме того, обязанности и права собственника земельного участка определены в статьях 40 и 42 Земельного кодекса, и в них также нет требования обязательной регистрации всех объектов, расположенных на участке.
Налоговые органы также часто опираются на статью 219 Гражданского кодекса, где говорится о том, что право собственности на здание или сооружение возникает с момента его государственной регистрации. Это также не обязывает гражданина совершать регистрационные действия. Что делать, если гражданин не желает приобретать дополнительные права? Люди свободны сами решать, какие права им обременять, и ни налоговые органы, ни другие государственные органы не имеют права на это влиять.
Таким образом, регистрация прав на объекты, не требующие разрешений на строительство, является исключительно добровольной.
Отвечая на второй вопрос, следует отметить, что законодательство устанавливает, что права на недвижимость возникают только после их государственной регистрации, но не устанавливает сроков для подачи заявлений на регистрацию или ответственности за их несоблюдение. Без обязанности нет и ответственности за ее нарушение. Это приводит к потере смысла введения обязанности для большинства граждан, так как отсутствует мотивация для ее выполнения. Кроме того, в Кодексе об административных правонарушениях отсутствует ответственность за несоблюдение требований регистрационных органов, что вполне логично, учитывая отсутствие обязательной регистрации.
Какие аргументы используют налоговые органы для давления на граждан?
Они опираются на статью 19.21 Кодекса об административных правонарушениях, где говорится о наложении административного штрафа за нарушение порядка государственной регистрации прав. Однако эта статья не применима к собственникам, которые отказываются регистрировать хозяйственные постройки, поскольку регистрация начинается с момента подачи заявления, и нарушения могут быть выявлены только после этого.
Второе основание для требований со стороны налоговых органов — статья 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов», не применима к гражданам, которые не зарегистрировали свою недвижимость. Этот закон применяется к налогоплательщикам, которые имеют право собственности на имущество согласно статье 400 Налогового кодекса, физические лица признаются налогоплательщиками, если они обладают правом собственности на имущество. Таким образом, нельзя обвинять человека в неуплате налогов за права, которыми он не обладает.
Теперь стало ясно, что регистрация прав на объекты недвижимости, не требующие разрешительной документации для строительства, является необязательной.
Юридические последствия отсутствия оформления документов на объекты недвижимости
Часто возникает ситуация, когда гражданин строит или покупает жилой дом, земельный участок, гараж и другие объекты недвижимости без необходимых документов или оформляет документы (договоры купли-продажи, дарения, акты на ввод в эксплуатацию и пр.), но не регистрирует свое право в соответствии с действующим законодательством.
Зачем необходимо регистрировать право на недвижимость? Ответ на этот вопрос заключен в нормах законодательства. Недвижимыми вещами считаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 131 Гражданского кодекса, права собственности и другие вещные права на недвижимость, а также ограничения их и переходы подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты и другие права в случаях, предусмотренных законом.
Понятие и сущность государственной регистрации определены в статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Государственная регистрация прав на недвижимость — это юридический акт, признающий и подтверждающий возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимость или ограничения этого права и обременения недвижимости. Регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.
Важно отметить, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и только собственник может осуществлять различные действия в отношении своего имущества в пределах, установленных законом и иными правовыми актами, не нарушая права и интересы других лиц, включая отчуждение имущества в собственность другим лицам, передачу прав владения и пользования, установление залога и обременение имущества и другие способы распоряжения (статья 209 Гражданского кодекса).
Многие граждане часто оказываются в недоумении из-за того, что не могут свободно распоряжаться своей недвижимостью (продавать, дарить, обменивать или сдавать в аренду), несмотря на наличие документов, подтверждающих приобретение имущества. Основная причина заключается в том, что право на недвижимость не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Часто владельцам или их наследникам приходится обращаться в суд для подтверждения своих прав на недвижимость, что может привести к дополнительным финансовым расходам.
Согласно части 15 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», информация, внесенная в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет объекта недвижимости, имеет временный характер. Эти данные остаются временными до момента государственной регистрации права (или аренды) на объект недвижимости. Если в течение пяти лет не происходит такая регистрация, данные считаются аннулированными и удаляются из государственного кадастра.
Это означает, что кадастровый учет не является полноценным признанием права собственности государством. Фактическое признание происходит только после государственной регистрации права (или аренды) в управлении Росреестра. Если регистрация не произошла в течение установленного срока, объект недвижимости исключается из кадастрового учета, а документы возвращаются заявителю. В случае успешной регистрации временный статус данных изменяется на «учтенный».
Сделку с недвижимостью не зарегистрировали. Какие перспективы в суде
Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, передали имущество и оплатили сделку в срок. Однако сделка не была зарегистрирована в ЕГРН. Как повлияет отсутствие регистрации на правовой статус сделки?
- Останется ли сделка в силе без регистрации
- Можно ли зарегистрировать сделку по решению суда
- Как повлияет на сделку банкротство продавца
Гражданский кодекс РФ требует обязательной регистрации сделок с недвижимостью в ЕГРН. Однако иногда сделки не регистрируются по различным причинам, таким как несвоевременное оформление правоотношений между сторонами. В связи с этим возникает вопрос о правовом статусе сделки в случае выполнения сторонами своих обязательств, но отсутствия регистрации.
В прошлой части руководства мы рассмотрели этапы процесса регистрации: сбор необходимых документов, подачу заявления в Росреестр и время рассмотрения заявки. Мы также рассмотрели возможные действия в случае возврата документов Росреестром, приостановки или отказа в регистрации. Мы предоставили образцы документов для различных ситуаций. Во второй части мы собрали ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации права.
Эффект от исполнения обязательств: юридическая сила незарегистрированных сделок
Регистрация сделок и прав на недвижимость предполагает внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Судебная практика подтверждает, что если стороны заключили договор и составили акт о передаче имущества, дополнительное подтверждение согласия на отчуждение недвижимости не требуется. Таким образом, даже если сделка не была зарегистрирована в ЕГРН, суды могут признать её действительной. Отсутствие регистрации не является основанием для аннулирования договора.
В одном из решений суда было отмечено, что право собственности на недвижимое имущество признается юридически действительным даже без его государственной регистрации (постановление Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.10.2022 года № 33-812/2022).
Если правообладатель не зарегистрировал передачу права собственности на недвижимость, это само по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. В то же время судебная практика указывает, что после передачи недвижимости покупателю и до регистрации права собственности, покупатель имеет право на защиту своих интересов. Однако он не имеет права распоряжаться имуществом до государственной регистрации, поскольку право собственности остаётся за продавцом (постановления 11-го и 14-го Арбитражных апелляционных судов).
Для защиты своих прав собственникам рекомендуется подавать виндикационный иск.
Судебная практика также указывает, что защита прав путем признания сделки недействительной возможна (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). В этом случае предусмотрено подача виндикационного иска, если имеются соответствующие основания (ст. 302 ГК РФ, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2021 года).
Зачем важно оформление прав на квартиру
Этот материал будет полезен для тех, кто интересуется последствиями отсутствия оформления права собственности на недвижимость.
Отсутствие права собственности на жилье может повлечь за собой его изъятие для государственных нужд без возмещения, а также возникновение проблем при наследовании или получении выплат в случае катастрофических событий. Об этом заявил заместитель главы Росреестра на круглом столе в Совете Федерации.
Какие проблемы возникают
Изъятие для государственных нужд
Некоторые граждане предпочитают не оформлять права собственности на квартиру из-за желания избежать налоговых обязательств. Однако такое решение может привести к тому, что при изъятии земельного участка для государственных нужд человек может остаться без жилья и без возмещения стоимости участка. Как отмечает Бутовецкий, подобные споры рассматриваются в суде, но решение может оказаться неблагоприятным для владельца.
«Если Росавтодор, РЖД или другие государственные организации заявляют о намерении изъять участок, необходимы документы на дом. Но владелец может ответить: «У меня нет таких документов»», – слова Бутовецкого цитирует «Парламентская газета».
Также в случае стихийных бедствий, таких как наводнение или пожар, владелец имущества может рассчитывать на государственные выплаты, однако без документов на недвижимость такая помощь ему может быть недоступна.
Отсутствие оформления права собственности лишает возможности свободно распоряжаться жильем: обменивать, продавать, дарить, сдавать в аренду или вписывать в завещание. Если не соблюдаются эти условия, наследникам приходится доказывать свои права в суде.
Как государство решает эту проблему
Недооформленная недвижимость представляет серьезную проблему для Росреестра. Регионы пытались решить её самостоятельно, однако федеральный центр вмешался. В Росреестре планируют определить границы и режим для всех участков, а также чётко определить собственников каждого объекта недвижимости. На данный момент заявитель, по завершении строительства дома, самостоятельно решает вопрос об оформлении жилья.
«Предлагаем всё же установить разумные сроки, когда гражданин должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать права после завершения строительства или передать объект на эксплуатацию через органы, если это не бытовая недвижимость», — отметил Бутовецкий.
Также существует проблема с собственниками приватизированных зданий, так как отсутствуют механизмы воздействия на граждан, и Росреестр собирается решить этот вопрос. Согласно законодательству, люди должны арендовать жильё или оформлять в собственность земельные участки.
Нужно ли регистрировать права?
Некоторые граждане ощущают давление от налоговых органов в связи с необходимостью государственной регистрации прав, пригрозив ответственностью за отказ от этой процедуры. Причина заключается в стремлении региональных бюджетов пополнить свои ряды. Но насколько законны эти требования?
По существу два ключевых вопроса связаны с данной проблемой:
— Необходима ли государственная регистрация прав?
— Каковы последствия за игнорирование регистрации?
Касаясь первого вопроса, стоит отметить, что согласно п.1.2, ст.19 Федерального закона №-218 «О государственной регистрации», объекты, требующие разрешительной документации в соответствии с градостроительным законодательством, автоматически подлежат кадастровому учету и государственной регистрации по завершению строительства. В отношении хозяйственных построек и вспомогательных сооружений такой автоматизированный механизм отсутствует, и решение о регистрации прав принимает сам гражданин.
На основании чего налоговые органы обосновывают требования к регистрации?
В первую очередь, на статью 131 Гражданского кодекса, которая утверждает, что права собственности и другие вещные права на недвижимость должны быть государственно зарегистрированы. Это не подразумевает обязательной регистрации, и гражданин вправе самостоятельно решать, регистрировать ли свои права или нет. Кроме того, обязанности и права собственника земельного участка определены в статьях 40 и 42 Земельного кодекса, и в них также нет требования обязательной регистрации всех объектов, расположенных на участке.
Налоговые органы также часто опираются на статью 219 Гражданского кодекса, где говорится о том, что право собственности на здание или сооружение возникает с момента его государственной регистрации. Это также не обязывает гражданина совершать регистрационные действия. Что делать, если гражданин не желает приобретать дополнительные права? Люди свободны сами решать, какие права им обременять, и ни налоговые органы, ни другие государственные органы не имеют права на это влиять.
Таким образом, регистрация прав на объекты, не требующие разрешений на строительство, является исключительно добровольной.
Отвечая на второй вопрос, следует отметить, что законодательство устанавливает, что права на недвижимость возникают только после их государственной регистрации, но не устанавливает сроков для подачи заявлений на регистрацию или ответственности за их несоблюдение. Без обязанности нет и ответственности за ее нарушение. Это приводит к потере смысла введения обязанности для большинства граждан, так как отсутствует мотивация для ее выполнения. Кроме того, в Кодексе об административных правонарушениях отсутствует ответственность за несоблюдение требований регистрационных органов, что вполне логично, учитывая отсутствие обязательной регистрации.
Какие аргументы используют налоговые органы для давления на граждан?
Они опираются на статью 19.21 Кодекса об административных правонарушениях, где говорится о наложении административного штрафа за нарушение порядка государственной регистрации прав. Однако эта статья не применима к собственникам, которые отказываются регистрировать хозяйственные постройки, поскольку регистрация начинается с момента подачи заявления, и нарушения могут быть выявлены только после этого.
Второе основание для требований со стороны налоговых органов — статья 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов», не применима к гражданам, которые не зарегистрировали свою недвижимость. Этот закон применяется к налогоплательщикам, которые имеют право собственности на имущество согласно статье 400 Налогового кодекса, физические лица признаются налогоплательщиками, если они обладают правом собственности на имущество. Таким образом, нельзя обвинять человека в неуплате налогов за права, которыми он не обладает.
Теперь стало ясно, что регистрация прав на объекты недвижимости, не требующие разрешительной документации для строительства, является необязательной.
Юридические последствия отсутствия оформления документов на объекты недвижимости
Часто возникает ситуация, когда гражданин строит или покупает жилой дом, земельный участок, гараж и другие объекты недвижимости без необходимых документов или оформляет документы (договоры купли-продажи, дарения, акты на ввод в эксплуатацию и пр.), но не регистрирует свое право в соответствии с действующим законодательством.
Зачем необходимо регистрировать право на недвижимость? Ответ на этот вопрос заключен в нормах законодательства. Недвижимыми вещами считаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 131 Гражданского кодекса, права собственности и другие вещные права на недвижимость, а также ограничения их и переходы подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты и другие права в случаях, предусмотренных законом.
Понятие и сущность государственной регистрации определены в статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Государственная регистрация прав на недвижимость — это юридический акт, признающий и подтверждающий возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимость или ограничения этого права и обременения недвижимости. Регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке.
Важно отметить, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и только собственник может осуществлять различные действия в отношении своего имущества в пределах, установленных законом и иными правовыми актами, не нарушая права и интересы других лиц, включая отчуждение имущества в собственность другим лицам, передачу прав владения и пользования, установление залога и обременение имущества и другие способы распоряжения (статья 209 Гражданского кодекса).
Многие граждане часто оказываются в недоумении из-за того, что не могут свободно распоряжаться своей недвижимостью (продавать, дарить, обменивать или сдавать в аренду), несмотря на наличие документов, подтверждающих приобретение имущества. Основная причина заключается в том, что право на недвижимость не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Часто владельцам или их наследникам приходится обращаться в суд для подтверждения своих прав на недвижимость, что может привести к дополнительным финансовым расходам.
Согласно части 15 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», информация, внесенная в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет объекта недвижимости, имеет временный характер. Эти данные остаются временными до момента государственной регистрации права (или аренды) на объект недвижимости. Если в течение пяти лет не происходит такая регистрация, данные считаются аннулированными и удаляются из государственного кадастра.
Это означает, что кадастровый учет не является полноценным признанием права собственности государством. Фактическое признание происходит только после государственной регистрации права (или аренды) в управлении Росреестра. Если регистрация не произошла в течение установленного срока, объект недвижимости исключается из кадастрового учета, а документы возвращаются заявителю. В случае успешной регистрации временный статус данных изменяется на «учтенный».
Сделку с недвижимостью не зарегистрировали. Какие перспективы в суде
Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, передали имущество и оплатили сделку в срок. Однако сделка не была зарегистрирована в ЕГРН. Как повлияет отсутствие регистрации на правовой статус сделки?
- Останется ли сделка в силе без регистрации
- Можно ли зарегистрировать сделку по решению суда
- Как повлияет на сделку банкротство продавца
Гражданский кодекс РФ требует обязательной регистрации сделок с недвижимостью в ЕГРН. Однако иногда сделки не регистрируются по различным причинам, таким как несвоевременное оформление правоотношений между сторонами. В связи с этим возникает вопрос о правовом статусе сделки в случае выполнения сторонами своих обязательств, но отсутствия регистрации.
В прошлой части руководства мы рассмотрели этапы процесса регистрации: сбор необходимых документов, подачу заявления в Росреестр и время рассмотрения заявки. Мы также рассмотрели возможные действия в случае возврата документов Росреестром, приостановки или отказа в регистрации. Мы предоставили образцы документов для различных ситуаций. Во второй части мы собрали ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации права.
Эффект от исполнения обязательств: юридическая сила незарегистрированных сделок
Регистрация сделок и прав на недвижимость предполагает внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Судебная практика подтверждает, что если стороны заключили договор и составили акт о передаче имущества, дополнительное подтверждение согласия на отчуждение недвижимости не требуется. Таким образом, даже если сделка не была зарегистрирована в ЕГРН, суды могут признать её действительной. Отсутствие регистрации не является основанием для аннулирования договора.
В одном из решений суда было отмечено, что право собственности на недвижимое имущество признается юридически действительным даже без его государственной регистрации (постановление Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.10.2022 года № 33-812/2022).
Если правообладатель не зарегистрировал передачу права собственности на недвижимость, это само по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. В то же время судебная практика указывает, что после передачи недвижимости покупателю и до регистрации права собственности, покупатель имеет право на защиту своих интересов. Однако он не имеет права распоряжаться имуществом до государственной регистрации, поскольку право собственности остаётся за продавцом (постановления 11-го и 14-го Арбитражных апелляционных судов).
Для защиты своих прав собственникам рекомендуется подавать виндикационный иск.
Судебная практика также указывает, что защита прав путем признания сделки недействительной возможна (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). В этом случае предусмотрено подача виндикационного иска, если имеются соответствующие основания (ст. 302 ГК РФ, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2021 года).
Зачем важно оформление прав на квартиру
Этот материал будет полезен для тех, кто интересуется последствиями отсутствия оформления права собственности на недвижимость.
Отсутствие права собственности на жилье может повлечь за собой его изъятие для государственных нужд без возмещения, а также возникновение проблем при наследовании или получении выплат в случае катастрофических событий. Об этом заявил заместитель главы Росреестра на круглом столе в Совете Федерации.
Какие проблемы возникают
Изъятие для государственных нужд
Некоторые граждане предпочитают не оформлять права собственности на квартиру из-за желания избежать налоговых обязательств. Однако такое решение может привести к тому, что при изъятии земельного участка для государственных нужд человек может остаться без жилья и без возмещения стоимости участка. Как отмечает Бутовецкий, подобные споры рассматриваются в суде, но решение может оказаться неблагоприятным для владельца.
«Если Росавтодор, РЖД или другие государственные организации заявляют о намерении изъять участок, необходимы документы на дом. Но владелец может ответить: «У меня нет таких документов»», – слова Бутовецкого цитирует «Парламентская газета».
Также в случае стихийных бедствий, таких как наводнение или пожар, владелец имущества может рассчитывать на государственные выплаты, однако без документов на недвижимость такая помощь ему может быть недоступна.
Отсутствие оформления права собственности лишает возможности свободно распоряжаться жильем: обменивать, продавать, дарить, сдавать в аренду или вписывать в завещание. Если не соблюдаются эти условия, наследникам приходится доказывать свои права в суде.
Как государство решает эту проблему
Недооформленная недвижимость представляет серьезную проблему для Росреестра. Регионы пытались решить её самостоятельно, однако федеральный центр вмешался. В Росреестре планируют определить границы и режим для всех участков, а также чётко определить собственников каждого объекта недвижимости. На данный момент заявитель, по завершении строительства дома, самостоятельно решает вопрос об оформлении жилья.
«Предлагаем всё же установить разумные сроки, когда гражданин должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать права после завершения строительства или передать объект на эксплуатацию через органы, если это не бытовая недвижимость», — отметил Бутовецкий.
Также существует проблема с собственниками приватизированных зданий, так как отсутствуют механизмы воздействия на граждан, и Росреестр собирается решить этот вопрос. Согласно законодательству, люди должны арендовать жильё или оформлять в собственность земельные участки.