Письмо Минфина РФ от 15.03.2024 № 03-04-05/23598
Комментарий
Минфин РФ в письме от 15.03.2024 № 03-04-05/23598 рассмотрел вопрос ИП о налогообложении дохода от аренды недвижимого имущества (предпринимательская деятельность).
Следует отметить, что регулярная сдача недвижимости (в том числе жилой) с целью получения прибыли является коммерческой деятельностью, для ведения которой необходимо зарегистрироваться как юридическое лицо или ИП (см. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.09.2021 № 8г-15429/2021 по делу № 2-1129/2020, письмо ФНС России от 10.03.2021 № СД-19-11/143@, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2018 № Ф09-5053/1).
Финансисты подчеркивают, что налогоплательщик добровольно выбирает оптимальный для себя налоговый режим в отношении своей предпринимательской деятельности – общий или специальный режим налогообложения. В зависимости от выбранной системы налогообложения ИП будет уплачивать налог с дохода от аренды имущества.
Общая система налогообложения (ОСН)
Эту систему налогообложения применяют ИП, которые не выбрали один из спецрежимов (УСН, ПСН). Кроме того, по этой системе налогообложения ИФНС начисляет налоги, если будет установлено, что физлицо ведет предпринимательскую деятельность без регистрации ИП (см. подробнее здесь). На ОСН самая высокая налоговая нагрузка, так как она предполагает уплату НДС по ставке 20 % и НДФЛ по ставке 13 (15) %. ИП платит НДФЛ на ОСН по ставке 13 %, если его доход не превысил 5 млн руб. в год, или 15 %, если превысил (п. 1 ст. 224 НК РФ). ИП вправе уменьшить доход на сумму расходов, связанных с получением доходов (см. подробнее здесь), а также получить освобождение от НДС, если за 3 месяца подряд выручка в совокупности не превысила 2 млн руб. (без учета налога) (п. 1 ст. 145 НК РФ, см. статью).
Упрощенная система налогообложения (УСН)
На УСН плательщики не уплачивают НДФЛ, НДС и налог на прибыль (п. 3 ст. 346.11, п. 10, п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Ставка налога на УСН составляет 6 % для объекта налогообложения «доходы», эта ставка предпочтительнее для сдачи в аренду недвижимости, так как при получении арендного дохода почти не бывает существенных затрат. Для объекта налогообложения «доходы минус расходы» применяется ставка 15 %, но она может быть уменьшена законом субъекта РФ (см. подробнее о региональных ставках здесь).
Патентная система налогообложения (ПСН)
Для сдачи в аренду помещения ИП может получить патент (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Получить патент можно на календарный год или на несколько месяцев в течение года, подав заявление в ИФНС по месту жительства (п. 2, п. 5 ст. 346.45 НК РФ, см. статью).
Важно учитывать, что стоимость патента (налог) не зависит от фактических доходов. Это значит, что за время поиска арендатора налог все равно придется платить в полном объеме. Для расчета стоимости патента налоговую ставку (6 %) умножают на потенциально возможный к получению доход, расходы не учитываются (подробнее читайте в статье). Потенциально возможный к получению годовой доход по регионам на 2025 год см. здесь. Рассчитать стоимость патента самостоятельно можно на сайте ФНС.
Налог на профессиональный доход (НПД)
Под НПД подпадает не вся аренда. Запрещено применять этот режим налогообложения при аренде нежилых объектов, к которым относятся и апартаменты (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ, письмо Минфина от 24.02.2022 № 03-11-11/12806).
Налог для самозанятых (налог на профессиональный доход) могут платить физлица и ИП без работников. Лимит дохода – 2,4 млн руб. в год. Отчетности нет, бухучет вести не нужно. Ставки налога – 4 % с доходов, полученных от физлиц, и 6 % – с доходов от организаций и ИП. С профессионального дохода самозанятые не платят НДФЛ и страховые взносы.
О том, что нужно знать при применении НПД, читайте в статье. Для применения НПД не обязательно регистрироваться ИП (ч. 1, 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Коммерческий налог на недвижимость в 2025 году
Недвижимость, используемая в коммерческих целях для получения прибыли или увеличения капитала, считается коммерческой. Владельцы таких объектов при получении дохода платят налог на коммерческую недвижимость (фактически на недвижимость, так как движимое имущество налогом не облагается). Что это за налоги, как они различаются в зависимости от того, является ли собственник ИП или юридическим лицом?
- Коммерческая недвижимость: примеры
- Налоги для владельцев недвижимости – ИП и юрлиц: когда и какие нужно платить
- Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости
Коммерческая недвижимость: примеры
Если объект недвижимости (здание, сооружение) используется в коммерческой деятельности, он признается коммерческим. Это использование предполагает получение постоянного дохода (инвестиционного, от аренды) или увеличение капитала. Примеры такого использования включают кафе, гостиницы, магазины, кабинеты, офисы и склады.
Жилая недвижимость также может быть коммерческой, если ее использование приносит прибыль. Например, строительство жилого дома – это коммерческое использование, предполагающее вложение (инвестирование) денег с целью получения дохода. Однако каждая квартира в этом доме является частным жильем. После продажи всех квартир дом теряет коммерческий статус и становится частной недвижимостью.
Налоги для владельцев недвижимости – ИП и юрлиц: когда и какие нужно платить
Получение дохода всегда сопровождается исчислением и уплатой налога. Собственник недвижимости может платить два налога: имущественный и налог на коммерческую недвижимость с доходов от ее коммерческого использования.
Напомним: порядок расчета и уплаты налога на имущество зависит от нескольких факторов. В первую очередь от статуса собственника объекта: им может быть как физическое лицо, так и ИП или юридическое лицо.
Организации рассчитывают имущественный налог самостоятельно, а ИП и физические лица получают квитанцию на уплату с уже рассчитанной суммой от ИФНС.
Как и что платят организации
Имущественный налог платят юридические лица, применяющие ОСН и УСН (если речь идет об имуществе из перечня ст. 374 НК). Ставка устанавливается субъектами РФ и не может превышать 2,2%. Если налоговая база – кадастровая стоимость объекта, то ставка не может превышать 2%. Для объектов из перечня, утвержденного Распоряжением Правительства № 2595-р, применяется нулевая ставка. В Москве, например, применяются ставки 2,2% для расчета по среднегодовой стоимости и 2% для расчета по кадастровой.
Если регион не отменил уплату авансов, то их платят до 28-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (например, до 28.04, 28.07 и 30.10.2024 с учетом переносов). За прошедший год налог нужно уплатить до 28.02 нового года, а декларацию подать до 25.03 (например, за 2023 год – до 25.03.2024).
В 2025 году организации платят имущественный налог через ЕНП, подавая уведомление об исчисленных налоговых суммах в ИФНС до 25-го числа месяца уплаты.
Льготы по налогу на имущество для коммерческой недвижимости организаций предусмотрены ст. 381 НК. Например, освобождены от налога участники «Сколково», религиозные организации и предприятия, выпускающие фармацевтическую продукцию. Также регионы могут снижать налоговые ставки и устанавливать собственные льготы.
Какие налоги платит ИП при продаже коммерческой недвижимости
Предприниматель, владеющий недвижимостью, может использовать ее в бизнесе, например, сдавать в аренду и получать доход. Обратите внимание:
1. ИП должен платить имущественный налог на личное имущество (как обычное физическое лицо).
2. Если объект используется в бизнесе, то все зависит от применяемого налогового режима:
- на ОСН имущественный налог начисляется в любом случае;
- на спецрежимах от уплаты налога освобождаются;
- на УСН освобождаются от уплаты, если имущество, используемое в бизнесе, не включено в перечень объектов (например, офисных, административных), облагаемых по кадастровой стоимости (перечень у каждого региона свой).
По умолчанию ИФНС начисляет налог на имущество ИП всегда, так как не знает, как ИП использует имущество. Для получения освобождения ИП должен подать заявление (ф. КНД 1150063) с документами, подтверждающими право на освобождение.
3. Получая доход от коммерческого использования имущества (например, арендную плату), ИП платит налог на коммерческую недвижимость в 2025 году в зависимости от применяемого режима налогообложения:
- НДФЛ – 13% от дохода и НДС – 20% от стоимости аренды (при ОСН);
- «упрощенный» налог – 6 или 15 % (при использовании УСН);
- налог на все доходы по ставке 8 % или 20 % от прибыли (при АУСН);
- фиксированная сумма по патенту (6 % от потенциального дохода, установленного регионом).
Эксперты «КонсультантПлюс» подробно объяснили нюансы налогообложения при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем. Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно ознакомьтесь с материалом.
Налоги ИП при продаже недвижимости
Ситуация с уплатой налога с дохода от продажи недвижимости ИП неоднозначна. Основной вопрос: каким образом облагать этот доход – по ставке НДФЛ 13 % или по ставке применяемого режима (обычно УСН).
Таким образом, ИП может использовать недвижимость в предпринимательской деятельности. При ее продаже полученный доход считается доходом от предпринимательства. Следовательно, его нужно включать в базу основного налога, уплачиваемого по соответствующему режиму налогообложения (например, УСН 6 %).
Налоги при продаже сдаваемых в аренду апартаментов?
В 2023 году я оформлю право собственности на апартаменты и буду сдавать их в аренду через управляющую компанию застройщика. Будет ли в этом случае УК платить НДФЛ как мой налоговый агент?
Какой налог я должен буду заплатить, если решу продать апартаменты через 5—6 лет? Как его уменьшить?
При сдаче апартаментов в аренду управляющая компания не будет вашим источником дохода и налоговым агентом. Удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ обязаны вы сами или арендатор, если это компания или ИП.
При продаже апартаментов нужно будет уплатить НДФЛ со всей суммы дохода. Сэкономить на налогах можно, только если вы зарегистрируете ИП.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Будет ли УК налоговым агентом по НДФЛ
Налоговыми агентами признаются компании и ИП, от которых человек получил доход. Агент обязан исчислять, удерживать из дохода и уплачивать в бюджет НДФЛ.
В вашем случае, скорее всего, УК будет заключать договоры аренды с арендаторами, получать от них арендную плату и перечислять ее вам, действуя как посредник между вами и арендатором.
Хотя УК будет перечислять вам деньги, она не ваш источник дохода, а значит, не будет признаваться налоговым агентом. Ваш источник дохода — арендатор.
Если апартаменты будет арендовать компания или ИП и УК предоставит им ваши данные либо заключит договор аренды от вашего имени, удерживать НДФЛ и перечислять его в бюджет должен арендатор. Если арендатор не удержит НДФЛ или апартаменты будет снимать физическое лицо, вы должны сами подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в бюджет.
Замечу, что при исчислении НДФЛ нельзя уменьшать полученную арендную плату на вознаграждение, которое вы перечислили УК. Налог уплачивается с полной стоимости аренды.
Срок подачи декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля, срок уплаты НДФЛ — до 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Декларацию удобнее подавать через личный кабинет на сайте ФНС.
УК станет вашим налоговым агентом, только если она будет не посредником, а заключит с вами договор аренды и будет сдавать апартаменты в субаренду. В этом случае при выплате вам арендной платы УК, как арендатор, обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ.
Однако на практике УК редко работают по такой схеме.
Налог при сдаче апартаментов в аренду
Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, не регистрируя ИП, налоговая может признать вашу деятельность предпринимательством и доначислить НДС.
Для оптимизации налогообложения и экономии средств, выгоднее зарегистрировать ИП. В таком случае можно воспользоваться упрощенной системой налогообложения: «Доходы» с НДФЛ 6% или «Доходы минус расходы» с НДФЛ 15%. Также можно оформить патент.
При регистрации ИП, необходимо указать код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Кроме того, для налоговой экономии можно открыть фирму. Самозанятость не подойдет, так как НПД можно платить только с доходов от сдачи в аренду жилых помещений, а апартаменты относятся к нежилым.
Налогообложение при продаже апартаментов
При продаже недвижимости по истечении минимального срока владения, который составляет пять лет (в некоторых случаях сокращается до трех лет), НДФЛ не взимается. Однако это правило не применяется, если нежилая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. В случае сдачи апартаментов в аренду, при их продаже необходимо уплатить НДФЛ 13%.
Для налогообложения минимальный доход от продажи апартаментов составляет 70% от их кадастровой стоимости на 1 января года сделки. Если в договоре или декларации указана сумма ниже или декларация не подана вовсе, налоговая служба рассчитает НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости.
Например, если по договору апартаменты проданы за 900 000 ₽, а их кадастровая стоимость составляет 2,5 млн ₽, для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1,75 млн ₽, что соответствует 70% кадастровой стоимости. В этом случае придется доплатить налог и, возможно, будет начислен штраф за занижение налоговой базы. Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость апартаментов перед сделкой.
Если вы зарегистрируете ИП и будете применять УСН «Доходы», налог составит 6% от дохода от продажи. При УСН «Доходы минус расходы» — 15%. Эти ставки действуют при условии, что не превышены лимиты по доходам и численности персонала. В случае превышения лимита ставки будут выше.
Чтобы при продаже апартаментов уплачивать налог как ИП, необходимо указать код ОКВЭД 68.10.22 «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений». Это лучше сделать сразу при регистрации ИП. Если код заявить непосредственно перед продажей, налоговая служба может заподозрить попытку уклонения от уплаты налога 13% и все равно его доначислит.
Если при сдаче в аренду апартаментов оформить патент, при их продаже все равно придется платить НДФЛ 13%, так как доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются.
Аренда помещения: что с НДС и налогом на прибыль?
27.02.2023 организация предоставляет имущество в аренду. Какие особенности уплаты НДС и налога на прибыль в данном случае?
Этот вопрос рассмотрен в письме Минфина России от 12.12.2022 № 03-03-06/1/121501.
Как определить базу по НДС?
- день отгрузки или передачи товаров, услуг, имущественных прав и работ;
- день оплаты или частичной оплаты в счет предстоящих поставок или отгрузок, а также выполнения работ.
Согласно статье 163 Налогового кодекса, налоговым периодом считается квартал.
Таким образом, базу по НДС при аренде определяют по наиболее ранней из дат: день оплаты или частичной оплаты, либо последний день квартала, в котором оказаны услуги. В этом случае не имеет значения, когда поступила оплата за аренду в соответствии с договором.
Больше информации можно найти в журнале «Нормативные акты для бухгалтера».
Представители Минфина в своем письме отмечают, что если договором аренды или дополнительным соглашением предусмотрено, что арендодатель не предоставляет услуги по аренде в определенный период, в это время объект обложения налогом не появляется.
С качественными комментариями к нормативным актам дела пойдут быстрее! Получите доступ к журналу «Нормативные акты для бухгалтера» со скидкой!
Учет доходов для налога на прибыль
Поступления от аренды помещений считаются доходами от реализации, если компания предоставляет эти услуги как основной вид деятельности. Это соответствует положениям Кодекса, согласно которым доходом от реализации является выручка от продажи товаров, выполнения работ и оказания услуг, как произведенных самой организацией, так и приобретенных ранее, а также поступления от реализации имущественных прав.
Больше полезной информации в журнале «Нормативные акты для бухгалтера».
При этом выручка от реализации учитывается с учетом всех поступлений, связанных с расчетами за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, а также имущественные права. Не имеет значения, в какой форме получены доходы – денежной или натуральной, отмечает Минфин в своем письме.
Если организация использует метод начисления, признавать доходы следует в том отчетном периоде, в котором они возникли. Неважно, когда фактически поступили деньги, другое имущество (работы, услуги) или имущественные права.
Какие расходы можно учитывать при аренде?
К расходам на содержание имущества, сдаваемого в аренду, организация или ИП вправе отнести затраты на ремонт, начисленную амортизацию, а также затраты на услуги связи и коммунальные расходы.
Минфин подчеркивает, что расходы в виде начисленной амортизации можно учитывать для налогообложения прибыли, если они соответствуют критериям, установленным статьей 252 Кодекса.
О сложном – простым языком: журнал «Нормативные акты для бухгалтера».
Затраты должны быть обоснованы и подтверждены соответствующими документами. Важно, чтобы их цель была направлена на получение прибыли.
В статье использованы фотографии с сайта freepik.com
Сроки оформления патента для ИП
на аренду нежилой недвижимостиДля перехода на патент необходимо не позднее чем за 10 рабочих дней до начала применения патентной системы налогообложения подать заявление в ИФНС РФ.
Патент выдается ИФНС в течение 5 рабочих дней. При этом день подачи заявления на патент и день выдачи патента в этот срок не входят.
Патент выдается по желанию ИП на срок от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года.
Индивидуальные предприниматели, имеющие патент на аренду нежилых помещений, освобождаются от следующих налогов:
- НДС (налог на добавленную стоимость)
- НДФЛ (налог на доходы физических лиц)
- налог на имущество физических лиц
Переход на патентную систему налогообложения
ИП могут перейти на патентную систему налогообложения в любое время, начиная с любой даты, не дожидаясь окончания календарного года
Изменение режима налогообложения ИП на патент
ИП может перейти на патентную систему налогообложения в любое время и с любой даты, не дожидаясь конца года.
Освобождение ИП от уплаты налога на имущество физических лиц при получении патента на сдачу в аренду нежилой недвижимости.
Применение патентной системы налогообложения освобождает ИП от обязанности уплачивать налог на имущество физических лиц (п.2, п.10 ст. 346.43 НК РФ).
Исключение составляют объекты, включенные в перечень, установленный пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ с учетом особенностей, указанных во втором абзаце пункта 10 статьи 378.2 НК РФ.
Иными словами, если предприниматель использует патентную систему налогообложения и кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости установлена, он не освобождается от налога на имущество.