Как обезопасить себя от неправомерных требований со стороны арендодателя, который заключил договор без нотариального удостоверения, не уплачивает налоги и настаивает на предоплате аренды за месяц без уточнения её размера? Как защитить себя, если арендодатель требует компенсацию за исправление недочётов в квартире и неоднократно пытался незаконно получить деньги, а в случае суда я не уверен, как действовать?
Ответы юристов (1)
- Казаков Валентин
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
В соответствии со статьей 673 Гражданского кодекса РФ, если арендатор желает досрочно расторгнуть договор, он обязан уведомить арендодателя не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Если договором не установлен иной срок, следует придерживаться этого срока.
Необходимость нотариального удостоверения договора аренды не влияет на его законность и не служит основанием для признания арендодателя неплатежеспособным. Однако в случае спора доказательными материалами могут служить расчетно-платежные документы.
Закон не обязывает арендодателя предоставлять арендатору квитанции о налоговых платежах. В случае спора об ущербе, причиненном животным, арендатор имеет право оспаривать требования арендодателя в судебном порядке.
В случае перехода дела в суд, решение будет принимать судья на основании представленных доказательств. Арендатору рекомендуется собрать все необходимые документы и доказательства, подтверждающие его позицию, перед тем как защищать свои права в суде самостоятельно.
При возникновении сложностей рекомендуется обратиться за юридической помощью к профессионалам.
Имея подобные доказательства, вы можете выиграть дело в суде и добиться аннулирования требований арендодателя. Однако, вам необходимо обратиться к квалифицированному юристу для консультации и организации защиты ваших интересов в суде.
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») — обязательства арендатора по оплате арендной платы;
Статья 620 ГК РФ — основания и порядок расторжения договора аренды;
Статья 635 ГК РФ — истечение срока договора аренды;
Статья 406 ГК РФ — основания и порядок изменения условий договора.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет ли налоговая выяснять, сдавалась ли она раньше, и пытаться получить налог? Если да, какие санкции могут последовать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру ранее и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость был введен в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы легально и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Курс о том, кому выгодно становиться самозанятым, как принимать платежи и платить налоги
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке
Процесс выбора следующего шага очень важен: стоит ли признаваться или нет. В этом случае наилучшим решением будет обратиться за консультацией к юристу, который изучит все детали и аспекты, проанализирует правовую ситуацию и порекомендует наиболее выгодное поведение.
Вот основные варианты действий:
- Признаться и добровольно уплатить налог, пени и штраф без сопротивления.
- Признаться в факте сдачи квартиры, но не признавать получение доходов. Можно указать на отсутствие полной информации о квартиросъемщиках и точные суммы полученных доходов. Этот вариант подходит в случае, если факт сдачи квартиры уже установлен, например, свидетельствами соседей или арендаторов. Однако налоговым органам придется доказать факт получения дохода.
- Не признаваться и полагаться на то, что налоговые инспекторы не смогут доказать нарушение или полный объем дохода. Наличие разных людей, временно проживающих в квартире, не является подтверждением факта сдачи и получения дохода. В таком случае налоговым органам потребуется полное доказательство нарушения и объема дохода.
Решение признаваться или нет не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно отрицать все спокойно — если докажут, значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить полный объем полученного дохода. Таким образом, можно снизить сумму задолженности и размеры штрафов, рассчитанных на ее основе.
Когда сложно доказать полный объем дохода:
- Не заключались письменные договоры;
- В Росреестре нет данных о сдаче квартиры;
- Неизвестны квартиросъемщики и невозможно их опросить;
- Использовались наличные платежи.
Законные способы сэкономить на налогах или избежать их уплаты
Рассказываем об этом в нашей рассылке дважды в неделю
Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности
Какие риски существуют для самозанятых, сдавших квартиру до регистрации
При регистрации как самозанятый контрольные проверки и претензии бесполезны: все действия были законны.
Исходя из вышеизложенного, налоговым органам будет практически невозможно доказать полный объем дохода и рассчитать налог.
В худшем
За просрочку налоговой уплаты начисляются штрафы в размере 1/300 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Этот расчет производится в течение трех лет. Если квартира сдавалась в аренду пять лет, то штрафы будут рассчитаны только за последние три года.
Как выбрать между сервисами «Мой налог» и «Свое дело»
ФНС рекомендует использовать сервис «Мой налог». Регистрацию можно произвести через любое удобное приложение или сервис, но сама процедура всегда проходит через систему ФНС.
Когда возможно лишение квартиры у сдающего её в аренду
Если квартира сдаётся без должного контроля, это может привести к потере жилья.
Закон не запрещает сдавать жильё в аренду, но указывает на ответственность владельца перед жильцами.
Поэтому если сдавать квартиру без контроля, это может привести к потере жилья. Рассмотрим несколько ситуаций для муниципального и частного жилья.
1. Когда можно быть выселенным из муниципальной квартиры за её сдачу в аренду
Если квартира была предоставлена гражданам государством и не приватизирована, она остаётся муниципальной собственностью, а жители пользуются ею по договору социального найма.
Наниматель может сдать квартиру в поднаем временно, но только с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. Иначе это может привести к негативным последствиям.
Жители одного из многоквартирных домов в Улан-Удэ неоднократно жаловались на свою соседку, которая вела «асоциальный» образ жизни (шумные вечеринки, скандалы и т.д.).
Администрация установила, что её квартира арендовалась неофициально уже несколько лет. Мужчина, получивший квартиру по ордеру, выселился и передал её соседке без разрешения администрации.
В результате суд признал его утратившим право на жильё и выселил его вместе с жильцом (решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 28 мая 2019 года).
2. Когда собственнику придётся расстаться с квартирой за её сдачу в аренду
Собственники частных квартир могут сдавать их в аренду без специального разрешения. Но владельцу также нужно соблюдать обязательства по уходу за жильём и правила пользования.
Даже если собственник сам не проживает в квартире, он всё равно несёт ответственность за действия арендаторов перед третьими лицами.
В случае нарушений собственник может лишиться права собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если владелец квартиры серьезно нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не учитывает интересы соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.
Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения на аукционе. Судебное решение ведет к продаже квартиры, и бывший владелец получает только вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на исполнение решения суда).
Пример из судебной практики: одной гражданке долго приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (соседи сдали свою квартиру в аренду).
На ее многочисленные жалобы администрация не отреагировала, и она обратилась в суд, требуя, чтобы администрация приняла меры к выселению «проблемной квартиры» у владельца.
Суд признал, что жильцы грубо нарушают правила пользования жилым помещением, приводят его в аварийное состояние, и имеются основания для начала процедуры продажи квартиры на аукционе (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 года).
Если вы являетесь владельцем, не забывайте, что вы несете ответственность за тех, кто проживает в вашей квартире. Убедитесь, что в договоре аренды зафиксировано ваше право прекратить договор досрочно в случае нарушения квартирантами установленных правил — таким образом, вы защитите как покой соседей, так и свои права на жилье.
- #выселение
- #аренда жилья
- #сдача в аренду жилья
- Автор: Ирина Сивакова, юрист
Как избежать проблем при аренде жилья
Многие считают, что жизнь владельцев квартир, сдающих их в аренду, легка и беззаботна, но на самом деле это сложный бизнес с множеством рисков. Эксперты рассказали «РИА Недвижимость» о проблемах, с которыми сталкиваются владельцы жилья в процессе его сдачи в аренду и предложили рекомендации по их предотвращению.
В последнее время владельцы квартир, стремящиеся заработать на своем имуществе, сталкиваются с случаями субаренды — когда квартиру снимают несколько человек вместо одного арендатора.
Такую ситуацию, в частности, испытала Мария, жительница Новой Москвы. Она сдала свою квартиру двум продавцам, родом из Таджикистана, работающим в строительной сфере. Сначала мужчины регулярно оплачивали аренду и не вызывали подозрений. Однако скоро соседи жаловались на повреждения электрического кабеля, и им приходилось вызывать мастера несколько раз. Мастер указал на то, что в квартире, сданной в аренду, несколько раз был поврежден кабель. Войдя в квартиру, Мария обнаруж
«Определить, кто и сколько людей проживает в вашей квартире, можно, проверяя её раз в месяц», — отмечает Харыбин. «Перед сдачей стоит тщательно опросить потенциальных арендаторов и изучить открытые источники информации, такие как сайты судебных приставов или социальные сети».
Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, советует включить в договор аренды запрет на субаренду и указать всех проживающих с указанием паспортных данных.
Ещё одной распространённой проблемой при сдаче жилья в аренду является регистрация арендаторов по месту жительства. Стоит задуматься, как и когда их выписать в случае выезда. И стоит ли это делать?
«Временная регистрация не так уж страшна, как кажется. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока не узнаете его получше. По окончании срока она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно и нужно регистрировать, это спасает от множества проблем со стороны участковых и штрафов», — утверждает Харыбин.
Яна Глазунова отмечает, что временно зарегистрированные лица не имеют прав на ваше жильё. Однако стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, так как размер платежей зависит от количества зарегистрированных.
Арендаторов можно выписать только после окончания или расторжения договора аренды, поясняет аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающиеся ситуации, когда арендаторы портят имущество, — это реальность для собственников. Например, в квартиру заселяется семья с детьми, которым разрешено всё: рисовать на стенах, кататься на велосипеде по коридорам, повреждать мебель. Или случай, когда студенты не только ломают технику, но и разбивают всю посуду, унитаз и витражи в дверях. В таких случаях приходится делать косметический ремонт и менять мебель», — расс
Как предотвратить проблемы при аренде жилья: важность официального договора, требования арендодателя и возможные риски
Как обезопасить себя от неправомерных требований со стороны арендодателя, который заключил договор без нотариального удостоверения, не уплачивает налоги и настаивает на предоплате аренды за месяц без уточнения её размера? Как защитить себя, если арендодатель требует компенсацию за исправление недочётов в квартире и неоднократно пытался незаконно получить деньги, а в случае суда я не уверен, как действовать?
Ответы юристов (1)
- Казаков Валентин
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
В соответствии со статьей 673 Гражданского кодекса РФ, если арендатор желает досрочно расторгнуть договор, он обязан уведомить арендодателя не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Если договором не установлен иной срок, следует придерживаться этого срока.
Необходимость нотариального удостоверения договора аренды не влияет на его законность и не служит основанием для признания арендодателя неплатежеспособным. Однако в случае спора доказательными материалами могут служить расчетно-платежные документы.
Закон не обязывает арендодателя предоставлять арендатору квитанции о налоговых платежах. В случае спора об ущербе, причиненном животным, арендатор имеет право оспаривать требования арендодателя в судебном порядке.
В случае перехода дела в суд, решение будет принимать судья на основании представленных доказательств. Арендатору рекомендуется собрать все необходимые документы и доказательства, подтверждающие его позицию, перед тем как защищать свои права в суде самостоятельно.
При возникновении сложностей рекомендуется обратиться за юридической помощью к профессионалам.
Имея подобные доказательства, вы можете выиграть дело в суде и добиться аннулирования требований арендодателя. Однако, вам необходимо обратиться к квалифицированному юристу для консультации и организации защиты ваших интересов в суде.
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») — обязательства арендатора по оплате арендной платы;
Статья 620 ГК РФ — основания и порядок расторжения договора аренды;
Статья 635 ГК РФ — истечение срока договора аренды;
Статья 406 ГК РФ — основания и порядок изменения условий договора.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет ли налоговая выяснять, сдавалась ли она раньше, и пытаться получить налог? Если да, какие санкции могут последовать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру ранее и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость был введен в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы легально и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Курс о том, кому выгодно становиться самозанятым, как принимать платежи и платить налоги
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке
Процесс выбора следующего шага очень важен: стоит ли признаваться или нет. В этом случае наилучшим решением будет обратиться за консультацией к юристу, который изучит все детали и аспекты, проанализирует правовую ситуацию и порекомендует наиболее выгодное поведение.
Вот основные варианты действий:
- Признаться и добровольно уплатить налог, пени и штраф без сопротивления.
- Признаться в факте сдачи квартиры, но не признавать получение доходов. Можно указать на отсутствие полной информации о квартиросъемщиках и точные суммы полученных доходов. Этот вариант подходит в случае, если факт сдачи квартиры уже установлен, например, свидетельствами соседей или арендаторов. Однако налоговым органам придется доказать факт получения дохода.
- Не признаваться и полагаться на то, что налоговые инспекторы не смогут доказать нарушение или полный объем дохода. Наличие разных людей, временно проживающих в квартире, не является подтверждением факта сдачи и получения дохода. В таком случае налоговым органам потребуется полное доказательство нарушения и объема дохода.
Решение признаваться или нет не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно отрицать все спокойно — если докажут, значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить полный объем полученного дохода. Таким образом, можно снизить сумму задолженности и размеры штрафов, рассчитанных на ее основе.
Когда сложно доказать полный объем дохода:
- Не заключались письменные договоры;
- В Росреестре нет данных о сдаче квартиры;
- Неизвестны квартиросъемщики и невозможно их опросить;
- Использовались наличные платежи.
Законные способы сэкономить на налогах или избежать их уплаты
Рассказываем об этом в нашей рассылке дважды в неделю
Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности
Какие риски существуют для самозанятых, сдавших квартиру до регистрации
При регистрации как самозанятый контрольные проверки и претензии бесполезны: все действия были законны.
Исходя из вышеизложенного, налоговым органам будет практически невозможно доказать полный объем дохода и рассчитать налог.
В худшем
За просрочку налоговой уплаты начисляются штрафы в размере 1/300 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Этот расчет производится в течение трех лет. Если квартира сдавалась в аренду пять лет, то штрафы будут рассчитаны только за последние три года.
Как выбрать между сервисами «Мой налог» и «Свое дело»
ФНС рекомендует использовать сервис «Мой налог». Регистрацию можно произвести через любое удобное приложение или сервис, но сама процедура всегда проходит через систему ФНС.
Когда возможно лишение квартиры у сдающего её в аренду
Если квартира сдаётся без должного контроля, это может привести к потере жилья.
Закон не запрещает сдавать жильё в аренду, но указывает на ответственность владельца перед жильцами.
Поэтому если сдавать квартиру без контроля, это может привести к потере жилья. Рассмотрим несколько ситуаций для муниципального и частного жилья.
1. Когда можно быть выселенным из муниципальной квартиры за её сдачу в аренду
Если квартира была предоставлена гражданам государством и не приватизирована, она остаётся муниципальной собственностью, а жители пользуются ею по договору социального найма.
Наниматель может сдать квартиру в поднаем временно, но только с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. Иначе это может привести к негативным последствиям.
Жители одного из многоквартирных домов в Улан-Удэ неоднократно жаловались на свою соседку, которая вела «асоциальный» образ жизни (шумные вечеринки, скандалы и т.д.).
Администрация установила, что её квартира арендовалась неофициально уже несколько лет. Мужчина, получивший квартиру по ордеру, выселился и передал её соседке без разрешения администрации.
В результате суд признал его утратившим право на жильё и выселил его вместе с жильцом (решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 28 мая 2019 года).
2. Когда собственнику придётся расстаться с квартирой за её сдачу в аренду
Собственники частных квартир могут сдавать их в аренду без специального разрешения. Но владельцу также нужно соблюдать обязательства по уходу за жильём и правила пользования.
Даже если собственник сам не проживает в квартире, он всё равно несёт ответственность за действия арендаторов перед третьими лицами.
В случае нарушений собственник может лишиться права собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если владелец квартиры серьезно нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не учитывает интересы соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.
Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения на аукционе. Судебное решение ведет к продаже квартиры, и бывший владелец получает только вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на исполнение решения суда).
Пример из судебной практики: одной гражданке долго приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (соседи сдали свою квартиру в аренду).
На ее многочисленные жалобы администрация не отреагировала, и она обратилась в суд, требуя, чтобы администрация приняла меры к выселению «проблемной квартиры» у владельца.
Суд признал, что жильцы грубо нарушают правила пользования жилым помещением, приводят его в аварийное состояние, и имеются основания для начала процедуры продажи квартиры на аукционе (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 года).
Если вы являетесь владельцем, не забывайте, что вы несете ответственность за тех, кто проживает в вашей квартире. Убедитесь, что в договоре аренды зафиксировано ваше право прекратить договор досрочно в случае нарушения квартирантами установленных правил — таким образом, вы защитите как покой соседей, так и свои права на жилье.
- #выселение
- #аренда жилья
- #сдача в аренду жилья
- Автор: Ирина Сивакова, юрист
Как избежать проблем при аренде жилья
Многие считают, что жизнь владельцев квартир, сдающих их в аренду, легка и беззаботна, но на самом деле это сложный бизнес с множеством рисков. Эксперты рассказали «РИА Недвижимость» о проблемах, с которыми сталкиваются владельцы жилья в процессе его сдачи в аренду и предложили рекомендации по их предотвращению.
В последнее время владельцы квартир, стремящиеся заработать на своем имуществе, сталкиваются с случаями субаренды — когда квартиру снимают несколько человек вместо одного арендатора.
Такую ситуацию, в частности, испытала Мария, жительница Новой Москвы. Она сдала свою квартиру двум продавцам, родом из Таджикистана, работающим в строительной сфере. Сначала мужчины регулярно оплачивали аренду и не вызывали подозрений. Однако скоро соседи жаловались на повреждения электрического кабеля, и им приходилось вызывать мастера несколько раз. Мастер указал на то, что в квартире, сданной в аренду, несколько раз был поврежден кабель. Войдя в квартиру, Мария обнаруж
«Определить, кто и сколько людей проживает в вашей квартире, можно, проверяя её раз в месяц», — отмечает Харыбин. «Перед сдачей стоит тщательно опросить потенциальных арендаторов и изучить открытые источники информации, такие как сайты судебных приставов или социальные сети».
Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, советует включить в договор аренды запрет на субаренду и указать всех проживающих с указанием паспортных данных.
Ещё одной распространённой проблемой при сдаче жилья в аренду является регистрация арендаторов по месту жительства. Стоит задуматься, как и когда их выписать в случае выезда. И стоит ли это делать?
«Временная регистрация не так уж страшна, как кажется. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока не узнаете его получше. По окончании срока она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно и нужно регистрировать, это спасает от множества проблем со стороны участковых и штрафов», — утверждает Харыбин.
Яна Глазунова отмечает, что временно зарегистрированные лица не имеют прав на ваше жильё. Однако стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, так как размер платежей зависит от количества зарегистрированных.
Арендаторов можно выписать только после окончания или расторжения договора аренды, поясняет аналитик ЦИАН Александр Пыпин.