Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность замены (изменения) некоторых обязательств. Ее общие принципы регулируются нормами главы 24 ГК РФ.
Замена арендатора, т.е. передача его прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, возможна в порядке, предусмотренном ст. 615 ЗК РФ. Арендатор вправе уступить свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайму) с согласия арендодателя, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, другим законом или иным правовым актом Российской Федерации. В этом случае новый арендатор несет ответственность перед арендодателем.
Поскольку к новому арендатору переходят не только обязанности, но и права, вытекающие из договора аренды, смена арендатора должна осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства как об уступке требований, так и об уступке обязательств (ст. 392.3 ГК РФ, например, ФАС Западно-Сибирского округа от 10 января 2009 г. по См. Постановление N Ф04-5247/2009 (18771-А27-13)). Это означает, в частности, что соглашения о смене арендатора должны быть также зарегистрированы, если соответствующий договор аренды подлежит государственной регистрации (см. статьи 389, 391 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Перемена арендатора допускается только с согласия арендодателя (собственника имущества). Законодатели, принимая необходимость получения консенсуса, не определили процесс и тип, который должен быть соблюден. Разъясняя этот вопрос на странице 18 информационного письма от 11. 01. 2002 n 66, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации остановился на двух значениях статьи 615 ГК РФ. Арендодатель может быть выражен в общем виде как в самом договоре аренды, так и предусмотрен отдельно арендодателем *(1).
Иными словами, если право уступки арендатора не предусмотрено договором аренды, согласие арендодателя на уступку может быть получено каким-либо способом, при условии, что согласие должно быть выражено в ясной и письменной форме, что является принципиальным.
Обмен частями договора аренды также может быть оформлен путем заключения трехстороннего соглашения с участием арендодателя.
Процесс взаимного согласования, вопрос об уступке предмета аренды в случае переуступки и оплата переуступки определяются по соглашению сторон.
После передачи договора аренды продолжает действовать основной договор аренды, а права и обязанности арендатора полностью переходят к новому лицу (если иное не предусмотрено договором).
*(1) Следует отметить, что общие правила получения консенсуса при совершении сделок определены статьей 157.1 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 5 мая 201013 г. N00-ФЗ. 1 сентября 2013 года. Согласно этой статье, предварительное согласие на совершение сделки должно определять ее предмет. Если согласие (одобрение) дается после этого, то в нем должна быть указана сделка, на совершение которой дается согласие. О согласии или об отказе в согласии уведомляется лицо, в отношении которого испрашивается согласие, в разумный срок со дня получения запроса.
Лизингодатель согласен на перенаем
Согласие арендодателя получается до заключения договора уступки. Включите это согласие в договор в качестве приложения. Это важно при заключении двустороннего договора только с первоначальным арендатором без участия арендодателя. Если арендодатель не дал разрешения на передачу, сделка считается недействительной. Это требование вытекает из правил об аренде, которые также применяются к договорам аренды. Оно также применяется при передаче прав и обязанностей арендатора другому лицу. Договоры аренды — арендодатели. Договор уступки прав фактически заменяет часть договора аренды. CC-1.
Если в подписании участвуют три стороны, арендодатель может настаивать на собственном образце договора мены. Стандартные условия такого договора могут не покрывать особенности сделки. Если вы не можете договориться с арендодателем об изменениях в формулировке типового договора, целесообразно подписать двустороннее соглашение с предыдущим арендатором и получить согласие арендодателя отдельным документом. О других условиях проверки договора, как двустороннего, так и трехстороннего, читайте ниже.
К новому арендатору переходит не только право пользования объектом аренды, но и обязанность выплачивать арендодателю остаток арендной платы
Не соглашайтесь на перераспределение с дочерним предприятием
Риск возникновения споров выше, когда права арендатора передаются вам «доверенным» лицом, а сделка совершается позже. Это справедливо, если контрагент принадлежит к той же группе лиц, что и ваша компания, или связан с ней. Хотя этого самого по себе недостаточно для аннулирования кредитного договора, сделка подлежит банкротству и подозрению судьи. В момент заключения договора об уступке прав требования вы должны опровергнуть презумпцию осведомленности о банкротстве первого арендатора. Это особенно проблематично, если, например, у вас и вашего контрагента один и тот же руководитель или учредитель. Будьте готовы к тому, что такая сделка, скорее всего, будет оскорбительной, если произойдет банкротство бывшего сотрудника.
Пример.
Стороны договорились определить размер (стоимость) стоимости уступаемых прав и обязательств по договору аренды за X рублей (с учетом НДС). Указанная стоимость рассчитана на основании данных сайта _______________.
Последствия недействительности передачи не затрагивают арендодателя и касаются только отношений между прежним и новым арендатором.
Если суд признает недействительность в завышенном размере, то вместо возврата имущества он истребует стоимость уступки.
По окончании срока действия договора переуступки первый арендатор еще не является собственником объекта аренды. Поэтому в случае спора суд не может обязать нового арендатора передать объект в конкурсную массу. Поэтому уголовный суд направил дело на новое рассмотрение, так как нижестоящий суд не учел, что на момент уступки прав не все лизинговые платежи были выплачены. В результате автомобиль не мог быть возвращен в конкурсную массу, поскольку он не принадлежал арендатору.
Вместо возврата предмета лизинга суд вправе истребовать стоимость прав, исходя из суммы эквивалентных соображений. Если права были приобретены по символической цене, а контрагент впоследствии был признан банкротом, то возврату подлежит истинная стоимость прав, а не приобретенный предмет лизинга. Суд вправе истребовать стоимость уступленных прав исходя из их рыночной стоимости.
Стоимость перенайма подтвердили с помощью оценки
Рекомендуется, чтобы цена основывалась на отчете об оценке рыночной стоимости прав, вытекающих из договора аренды. Данный отчет должен быть включен в качестве приложения к договору уступки. Для повышения доказательной силы оценки рекомендуется проконсультироваться с саморегулируемой организацией и получить ее заключение по отчету. В договоре может содержаться информация о стоимости выделяемых прав, а также о том, что стоимость была определена на основании отчета об оценке.
Указав цену в окончательном тексте договора, убедитесь, что он закрыт до следующего арендного платежа. выкупать сотрудника: этот платеж уменьшает общую сумму будущих арендных платежей. Это влияет на стоимость существующей позиции и актуальность оценки.
Кроме того, если суд примет решение о недействительности переуступки, он будет не только исследовать ответственность контрагента по тексту договора, но и проверять, был ли платеж взыскан за счет первоначального арендатора. Поэтому A07, A59 убедитесь, что ваша компания перечислила контрагенту деньги или иное имущество в качестве оплаты. Сохраняйте документы, подтверждающие факт оплаты. Например, суд признал перевод недействительным, поскольку компания не представила доказательств оплаты, а в банковском статусе не было отражено перечисление предыдущему заемщику. A76
Пример.
‘Сумма платежа по договору уступки права требования определяется сторонами на основании независимой оценки рыночной стоимости уступаемых прав и обязанностей по договору аренды с сайта _________’.
Передача лизингового имущества новому лизингополучателю по договору перенайма
Особенности бухгалтерского учета и налогообложения отдельных видов финансово-хозяйственных операций: передача арендованного имущества новому арендатору по договору уступки права требования — читайте в статье.
Вопрос: Передача арендованного имущества новому арендатору по договору уступки права требования. Является ли остаток долга старого арендатора доходом арендодателя? Облагается ли этот доход подоходным налогом? Облагается ли снятие этого долга НДС?
ОТВЕТ: нет, у старого арендатора нет дохода. Бывший арендатор передал новому арендатору сумму обязательства, вытекающего из договора аренды.
При передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, происходит смена должника — арендатора. Старый арендатор передает новому арендатору в пользование арендованное имущество и обязанность по уплате арендной платы. Арендодатель (лизингодатель) остается прежним. Таким образом, смена арендатора изображается в порядке, предусмотренном переуступкой договора аренды, но с учетом особенностей договора аренды.
Предыдущий арендатор иллюстрирует переуступку прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, следующей регистрацией.
В расчете 76 «Стоимость крышки эвакуации» отражается сумма обязательств из договора аренды, переданных новому арендатору — кредит «Расчеты по передаче».
Расчет 02 формулы 02 «01» финансовой аренды «Фиксирующий кредит» финансовой аренды, полученной при выбытии имущества — вычитается сумма накопленной амортизации арендованного актива,
Расчет расчета 76 «Приемные платежи» CALCARAPUS 01 кредита «Постоянные активы, полученные по лизингу» — удаляется остаточная стоимость лизингового актива.
Новый арендатор регистрируется при получении предмета лизинга по остаточной стоимости.
Кредит получен «Требования к недвижимому имуществу» в 08, получен лид «Объект затрат на финансирование» в CALCARAPUS 76 — кредит получен «Объект затрат на финансирование».
Расчет 01 «Основные средства, полученные в аренду» начисление «Компьютер 08» кредит 08 «Имущество, полученное в аренду» — эксплуатируется оборудование, полученное в аренду.
Для целей налогообложения прибыли арендная плата и амортизация, накопленные до передачи прав и обязательств, вытекающих из договора аренды, были учтены прежним арендатором. После такой передачи арендная плата и амортизация учитываются новым арендатором в составе расходов.
При передаче арендованного имущества новому арендатору прежний арендатор не начисляет НДС, не выставляет счета-фактуры и не возмещает НДС с арендной платы, признанной в качестве расхода. Этот налог принимается к вычету в обычном порядке. Оснований для его восстановления нет.