Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку

Исходя из этих факторов, новостройки стоят дороже. Кроме того, при сравнении стандартных квартир и качественных улучшений. В то же время такая ситуация характерна не для всей страны. В 27 субъектах Российской Федерации наблюдается противоположная статистика, когда речь идет о среднем качестве жилья. Более того, в двух федеральных округах — Северо-Кавказском и Уральском — вторичное жилье стоит еще дороже.

С точки зрения качества недвижимости, регионов, где дешевле купить новостройку, еще больше. Обратите внимание, что помимо двух вышеупомянутых федеральных округов в эту группу входит также Центральный федеральный округ.

Это означает, что зачастую дешевле купить вторичное жилье. Более того, в некоторых местах дешевле купить новостройку. Поэтому важно учитывать ряд нюансов. Например, район, в котором планируется приобрести недвижимость, другой населенный пункт или другой район. Каждый случай индивидуален.

Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)

Важно понимать, что погашение кредита на покупку жилья включает в себя не только проценты. С ним связаны и расходы. В частности, они связаны с регистрацией и страхованием сделки. Поэтому расходы нужно оценивать в целом, но каждое направление все равно нужно рассчитывать отдельно.

Сравните процентные ставки.

Сначала сравните ставки по стандартным программам. Для этого берутся три крупных российских банка. Во всех случаях это самый низкий уровень. Важно сразу оговориться, что лучшие условия предлагаются не всем. По сути, речь идет о тех, кто получает зарплату через выбранную кредитную организацию, кто оформляет комплексное страхование и кто использует дистанционные каналы для подачи заявок и регистрации сделок.

Банки.	Новостройки (%/год)	Вторичные (%/год)
Зубербанк.	10. 9	10. 9
ВТБ	10. 9	10. 9
Газпромбанк	10. 8	10. 8

* Отчетная дата — 10 июня 2022 года

Как видно из приведенных данных, выбрать между субстандартной ипотекой и ипотекой на новостройку практически невозможно. Процентные ставки по ним идентичны. В то же время узкопрофильные программы делают строящееся жилье более выгодным. Например, существует государственная поддержка. Здесь минимальная процентная ставка на момент сбора данных составляет около 8,7 % годовых. Это позволяет существенно сэкономить. Особенно это актуально, когда речь идет о погашении долгосрочных кредитов.

Для расчетов необходимо приобрести дом площадью 60 кв. м. В качестве депозита вносится 20 % от стоимости стандартной квартиры. Договор заключается на 180 месяцев. Ежегодные платежи погашаются без задержек и при первой же возможности. Для новостроек используется государственная программа с годовой процентной ставкой 8,7%. Вторичное жилье приобретается на обычных условиях (10,9 % годовых). Цены квартир и суммы кредитов округлены.

Недвижимость	Стоимость (руб.)	Сумма ипотеки (руб.)	Общая сумма переплаты (руб.)
Новостройки	6 639 000	5 300 000	4 206 592
Вторичное	4 996 000	3 990 000	4 127 998

Ипотека на новостройку выше на 78 594 руб. или на 1,9 процента. При этом цена самой недвижимости будет на треть выше. Точнее, на 32,89 процента ниже. Это значит, что банкротство для нового дома несколько выше, но кредит все равно выгоднее.

Дополнительные расходы

Здесь можно выделить два основных элемента затрат: оформление сделки и дальнейшее погашение кредита. Ко второму пункту относятся, но могут и не относиться, страхование имущества и комиссия за денежные переводы. Сразу видно, что эти расходы различаются только в зависимости от суммы кредита. Приблизительно стоимость страхования составляет 1 % от остатка задолженности за каждый год.

Недвижимость	Расходы на страхование при погашении ипотеки (руб.)
Новостройки	45 033
Вторичное	35 367

На расходы по закрытию сделки. Существует три основных различия между двумя видами кредитов. Первое — это фактическая стоимость страховых взносов. Здесь также влияет сумма ипотеки. Во-вторых, необходимо провести вторичную оценку дома. В-третьих, покупка титульного страхования при заключении сделки с физическим продавцом.

Недвижимость	Страхование имущества (руб.)	Титульное страхование (руб.)	Фиксированная плата (руб.)
Новостройки	5300	0	0
Вторичное	3990	44 964	5000

Таким образом, разница в сумме дополнительных расходов показывает, что новостройки в этом отношении более выгодны. Регистрация и обслуживание вторичных зданий обходится на 38 988 рублей дороже. Транзакционные затраты здесь не учитываются, так как эти расходы сопоставимы.

Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку

Если исходить только из цифр, то новостройки в целом выгоднее. Поэтому лучше сделать выбор в их пользу. Таким образом, общая стоимость ипотеки на такую квартиру увеличится на 39 606 рублей. Иными словами, разница составляет всего 0,6% от стоимости приобретаемой квартиры. В то же время она становится более значимым активом. Кроме того, цена на 32,89 % выше, чем на вторичке.

Помимо этого, нельзя забывать и об индивидуальных нюансах. Прежде всего, у многих людей есть свои приоритеты. Например, некоторые предпочитают готовые дома. Также неоспоримым фактором является возможность въехать сразу после покупки без ремонта.

Еще один важный нюанс — расположение объектов. Новостройки могут не обладать достаточной инфраструктурой для проживания. Или слишком далеко от места работы. Или вообще не в населенном пункте. Допустим, речь идет о небольшом поселке. Поэтому выбор всегда нужно делать индивидуально.

Как приобретается вторичное жилье в ипотеку?

Различные банковские программы ипотечного кредитования позволяют гражданам приобрести жилье на вторичном рынке с помощью ипотечного кредита. Важно, чтобы данный вид кредита включал в себя залог за приобретаемую недвижимость, ответственный подход к выбору жилья и получение подготовки пакета документов, требуемых банком.

Какие требования предъявляют банки к вторичному жилью?

При рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита банки предъявляют особые требования к вторичному жилью.

Ипотечные кредиты на вторичную недвижимость выдаются исключительно на жилье в городских или сельских районах нашей страны.

Как оформляется ипотека на вторичную квартиру?

Приобретение вторичного жилья происходит на разных этапах.

Выбирая вторичную недвижимость, важно учитывать потенциальные риски в отношении честности и порядочности продавца.

Что необходимо учитывать при покупке вторичной недвижимости?

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверить следующее

Возможные риски при покупке вторичного жилья

Благодаря государственным программам поддержки новостроек, шансы купить квартиру у недобросовестной компании практически равны нулю. А при покупке недвижимости на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на плечи покупателя. Необходимо самостоятельно проверить юридическую чистоту продавца и объекта недвижимости. Если продавец окажется обычным мошенником, покупатель останется не только с крупной суммой денег, но и без жилья и будет вынужден выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке. Чтобы проверить добросовестность продавца, покупатель может заказать такую услугу в банке или обратиться к опытному брокеру. Кроме того, банки рекомендуют заемщикам заключать договор залога титула.

Основные моменты, которые покупатели могут проверить самостоятельно:

При покупке квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита важно знать технические характеристики приобретаемого жилья и юридическую чистоту документации. Чем ликвиднее объект недвижимости, тем больше шансов получить одобрение на ипотечное кредитование.

Какие документы необходимы для оформления?

Потенциальным заемщикам придется предоставить достаточно обширный пакет документов, среди которых помимо лица, на которое банком одобрен ипотечный кредит на вторичное жилье, потребуются следующие.

Если заемщик пользуется государственной поддержкой или льготными программами для приобретения вторичного жилья, банк может потребовать другие дополнительные документы.

Если вы не хотите рисковать, стоит поручить эту сделку специалисту и обратиться в ипотечную брокерскую компанию Go Broker. Компания проверит юридическую чистоту объекта и продавца, подготовит все необходимые документы и подпишет договор с банком.

Вторичная ипотека

Вторичная ипотека — один из самых популярных видов кредитования, позволяющий быстро и экономично приобрести современное жилье в кредит. В условиях нестабильной экономики рынок вторичной ипотеки пользуется большим спросом. Квартиры, изъятые банками в связи с нарушением графика платежей по объективным причинам, можно вернуть с помощью вторичной ипотеки. Это значит, что после выплаты остатка долга можно пойти двумя путями — заключить новый договор на ту же недвижимость, но на более жестких условиях, чем предыдущий. Как вариант, можно продать квартиру с долгом, пожертвовав полученной суммой на погашение долга, и выбрать другой вариант жилья для внесения в ипотеку.

Что нужно знать о вторичной ипотеке

Приоритет вторичной ипотеки заключается в том, что залоговая недвижимость, переходящая от несознательного плательщика обратно в собственность банка, может быть реструктурирована и перемаркирована на аукционе в условиях снижения спроса. В этом случае заемщик имеет право первого предложения по объекту.

Сегодня вторичные ипотечные программы — это распространенная схема, которой пользуются многие заемщики, чтобы не потерять жилье и уже выплаченные средства в случае дефолта. Что представляет собой процесс вторичного кредитования? Это очень важный вопрос, требующий квалифицированной консультации финансистов, в каком банке — ПАО Сбербанк, ТБ 24 или небанковской финансовой организации — выгоднее получить ипотеку на дом средней площади.

В правовом поле процесс представляет собой двухэтапный кредит, подлежащий заимствованию и предоставляемый в качестве гарантии. В нем участвуют три стороны — заемщик и два банка, система понятна и проста.

По советам экспертов рынка жилья, наиболее выгодными условиями ипотеки для вторичного жилья в 2017 году являются низкие процентные ставки, участие банков в государственных ипотечных программах, отсутствие скрытых процентов и быстрое принятие решения.

В современных условиях солидные банки, участвующие в государственных программах, такие как Сбербанк и ВТБ 24, демократизировали требования к ипотеке. Но даже для этих учреждений программы лояльности являются необходимым инструментом для решения проблемы просрочек платежей и формирования негативной кредитной истории.

Требования для участия во вторичной ипотеке

Переоформление ипотечных договоров называют самым эффективным инструментом, позволяющим не потерять крышу над головой и получить выгоду обоим заемщикам, однако банковские учреждения относятся к таким действиям с большой осторожностью. Действительно, после заключения второго ипотечного договора первый банк выполняет все требования и сохраняет все оригиналы залоговых документов. У банков второй категории остаются только копии документов и пакеты документов по кредитному долгу, а это уже существенный финансовый риск.

К перспективным рискам можно отнести серьезный рост процентных ставок по вторичной ипотеке, которые увеличиваются в среднем на 3, 5-5, 5 % в год. Клиентам, столкнувшимся с риском дефолта, следует заранее определиться, в каком банке лучше всего оформить ипотеку на несовершеннолетнее жилье под невысокий процент. В России оптимальное решение можно найти в Сбербанке. Однако не все упирается в огромные ставки — опасность коммерческих банков. Прежде всего, практически все финансовые учреждения обязывают соответствовать ряду требований.

Учитывая возможность необоснованных требований, скрытых процентов, страховых и иных претензий, перед подписанием второго ипотечного договора следует запросить независимое юридическое заключение. Таким образом, вы избежите дополнительных расходов, а клиент получит минимальный ипотечный кредит на среднее жилье.

Обязательное вложение средств не имеет значения. Выбирая вариант вторичной ипотеки, заемщик подразумевает выплату взносов как по кредиту, так и по самой сделке. Другой вариант — рефинансирование. Это гораздо проще и быстрее. Суть рефинансирования проста — первый банк закрывает кредит за счет средств, выданных вторым банком. Однако по каким-то причинам кредиторы редко прибегают к рефинансированию, на отечественном вторичном рынке ипотеки рефинансирование составляет менее 35-40 %.

Для чего нужна вторая ипотека

Вторая ипотека — это очень серьезный и ответственный шаг. Чтобы оформить второй ипотечный договор, необходимо ознакомиться с полным перечнем банковских учреждений, работающих в сфере данных кредитных программ. Проблемные первые кредиты влекут за собой жесткие требования по вторым кредитным обязательствам.

Поэтому банковская структура подбирается с учетом пожеланий клиента, а значит, должна работать со сложными условиями кредитования. Ключевым моментом является увеличение заявленного дохода заемщика, который должен быть подтвержден справками, выписками и другими нормативными документами. Регулярно требуется присутствие заемщика до завершения договора — подтверждающие документы для финансового благополучия. Кроме того, необходимо заранее сопоставить текущие и будущие доходы, так как процентная ставка по ипотеке на вторичное жилье в любом случае будет иметь значение. Когда все эти вопросы решены, пакет документов должен быть собран в следующем виде

Лучший выбор.

Правильный выбор банковского учреждения позволит вам ознакомиться с предложениями руководства банковского сектора страны.

ПАО Сбербанк является лидером в сфере вторичного кредитования. Поскольку банк является партнером Государственной жилищной организации, это самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Он предлагает выгодные процентные ставки для клиентов — 20,92% для клиентов с зарплатной картой. Остальным заемщикам предлагается процентная ставка 21,42%. Банк не предусматривает обязательного страхования жизни заемщиков. Срок ипотеки составляет до 20 лет, размер первого взноса — 30% от стоимости жилья, а система графика погашения стандартная или может применяться.

ВТБ 24 не входит в число вторичных ипотечных кредитов. Застрахованным заемщикам банки предлагают процентную ставку от 12 % в год при наступлении страхового случая, а тем, у кого нет страхового полиса, — до 23-25 %. Авансы составляют от 20 до 30 % от оценочной стоимости, в зависимости от региона. Срок ипотеки составляет около 30 лет, в зависимости от возраста заемщика.

В число таких учреждений входят Альфа-Банк, ПАО «Росбанк» и ИБ «Дельта Кредит».

Вы можете самостоятельно изучить и сравнить все условия на сайтах банковских учреждений или задать вопросы в режиме онлайн. Однако помочь вам решиться на столь ответственный шаг могут только независимые профессиональные эксперты — юристы в области ипотеки, которые грамотно изучают все аспекты проблемы каждого клиента.

Приоритет вторичной ипотеки заключается в том, что заложенная недвижимость возвращается в собственность банка безжалостным плательщиком и может быть вновь выставлена на торги на условиях пониженного спроса и выкуплена на условиях аукциона.

Чем отличается ипотека на первичном и на вторичном рынке?

Основная резиденция пока не имеет права собственности. Оно еще строится, и владельцем недвижимости является подрядчик. Однако во вторичном жилье уже живут (как правило, предыдущий владелец гарантировал право собственности). В обоих случаях сделка отличается.

Во-первых, речь идет о процессе совершения сделки. При покупке квартиры у производителя, право собственности которого еще не зарегистрировано, в качестве залогового имущества выступает не сама недвижимость, а право требования по договору участия в общем строительстве. После начала строительства собственник получает соответствующее свидетельство, а недвижимость становится залогом для ипотеки. При покупке вторичного жилья заемщику достаточно один раз подать документы для государственной регистрации ипотеки и нового права собственности.

Требования к объектам недвижимости также различны. Если жилье вторичное, то это может быть практически все, что угодно (главное, чтобы квартира или дом соответствовали требованиям банка). Если же квартира приобретается в новостройке, то выбор заемщика ограничен объектами от проверенных банком производителей.

В большинстве случаев банки снижают процентную ставку по ипотечным кредитам на время работы Дома Общин. Первоначальное повышение процентной ставки призвано компенсировать риски банка, связанные с возможностью остановки строительства.

Наиболее важным критерием для потенциальных заемщиков является стоимость. Подрядчикам необходимо быстро продать объекты, чтобы компенсировать затраты на строительство. Однако частные владельцы, как собственники, не всегда готовы идти на уступки. Кроме того, они вкладывают больше средств в ремонт своих квартир, и возможный размер скидки более конкретен, чем у подрядчиков.

Подрядчики также предлагают покупателям бонусы, что делает их предложения более привлекательными, чем другие. К ним относятся бесплатные парковочные места, ручная отделка (когда квартиры продаются с черновой отделкой и нужно тратить деньги на ремонт), а также скидки на товары и услуги от сопутствующих компаний.

Следует отметить, что на ключевых рынках существует множество льготных программ, таких как кредитование семейного бизнеса и сельского хозяйства. Разрешите определенным категориям людей покупать льготное жилье. При покупке квартиры у физического лица продавец вряд ли пойдет на уступки в связи с семейным положением потенциального покупателя.